房地產(chǎn)行業(yè)：行業(yè)基本面數(shù)據(jù)如期邊際修復(fù) 后續(xù)需求端政策微調(diào)可期

    供給驅(qū)動(dòng)成交復(fù)蘇，中期庫(kù)存增加。4 月17 日統(tǒng)計(jì)局公布行業(yè)數(shù)據(jù)，各項(xiàng)主要數(shù)據(jù)均有邊際修復(fù)。3 月單月商品房面積銷(xiāo)售同比下滑14.1%，較前值（1-2 月）明顯改善。成交均價(jià)僅為9006.5 元/平米，同比下滑0.5%。我們認(rèn)為行業(yè)銷(xiāo)售下行趨勢(shì)將延續(xù)，且驅(qū)動(dòng)銷(xiāo)售的主要是供給側(cè)。2016 年提“房住不炒”、2017 年提“租購(gòu)并舉”，2018 年提“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，2019 年提“不刺激”，調(diào)控基調(diào)和調(diào)控政策均有較強(qiáng)的一致性和連續(xù)性，導(dǎo)致需求端更多是剛需和改善性需求的平滑釋放，投資性需求弱化。供給端，房企追求規(guī)模和增速，且自2019 年Q2 以來(lái)受到較嚴(yán)格的房地產(chǎn)金融政策監(jiān)管，主動(dòng)加強(qiáng)推盤(pán)，甚至以?xún)r(jià)換量，因此成交更多是供給驅(qū)動(dòng)。對(duì)應(yīng)的是去化率下行和中期庫(kù)存（新開(kāi)工未售）累積。

    當(dāng)前銷(xiāo)售復(fù)蘇更多反應(yīng)售樓處恢復(fù)營(yíng)業(yè)、房企加強(qiáng)推盤(pán)等因素，而外需下滑、失業(yè)增加等因素尚未充分反映，因此后續(xù)銷(xiāo)售恢復(fù)或仍具有一定的不確定性。3月單月新開(kāi)工同比增速-10.5%，邊際改善來(lái)自于施工現(xiàn)場(chǎng)復(fù)工，后續(xù)反彈節(jié)奏或視銷(xiāo)售而定。3 月單月開(kāi)發(fā)投資增速1.2%，全年受竣工支撐。

    政治局會(huì)議對(duì)地產(chǎn)表述為“房住不炒+平穩(wěn)健康發(fā)展”，我們認(rèn)為當(dāng)下時(shí)點(diǎn)后半部分意義更大。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)仍然很重要，土地財(cái)政也是各地?zé)o法完全擺脫的，如近期一線城市如上海和深圳均出臺(tái)供給端政策，上海將適度增加土地供應(yīng)量，深圳促進(jìn)城市更新工作提速提效。預(yù)計(jì)后續(xù)各地在“一城一策”框架內(nèi)對(duì)需求端有保有壓，部分房?jī)r(jià)下滑壓力較大的城市或通過(guò)人才政策和公積金等政策托底需求，進(jìn)行小幅微調(diào)。同時(shí)4 月17 日政治局會(huì)議自2012 年以來(lái)首次提出“降準(zhǔn)”、“降息”，我們預(yù)計(jì)后續(xù)行業(yè)將持續(xù)受益于貨幣政策寬松，居民按揭利率和房企融資利率仍將下調(diào)。

    投資建議：

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：當(dāng)前板塊處于估值低位，基于長(zhǎng)期房地產(chǎn)金融政策易緊難松、重點(diǎn)發(fā)展城市圈的邏輯，我們推薦保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和萬(wàn)科A。另一方面，政策微調(diào)空間逐漸打開(kāi)，推薦銷(xiāo)售保持高增速、已售未結(jié)資源充足的金科股份。

    物業(yè)服務(wù)：我們認(rèn)為行業(yè)基本邏輯為“短期看在管面積外拓能力，長(zhǎng)期看品牌服務(wù)能力”。短期內(nèi)，行業(yè)仍然以跑馬圈地為主，龍頭企業(yè)可以依靠關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)張?jiān)诠苊娣e或憑借資本優(yōu)勢(shì)進(jìn)行并購(gòu)，快速的實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)。長(zhǎng)期來(lái)看，具有良好品牌價(jià)值和優(yōu)質(zhì)服務(wù)整合能力的企業(yè)才能持續(xù)獲得客戶(hù)認(rèn)可，在存量市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)長(zhǎng)跑中獲得勝出。我們推薦：（1）關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司實(shí)力較強(qiáng)，管理面積規(guī)模及增速具有優(yōu)勢(shì)的公司，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)；（2）具有優(yōu)質(zhì)品牌價(jià)值和較強(qiáng)的市場(chǎng)化拓展能力的企業(yè)，建議關(guān)注綠城服務(wù)。

    風(fēng)險(xiǎn)提示：

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：宏觀經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下行，政策邊際改善不及預(yù)期，房企結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期。

    物業(yè)服務(wù)：人工成本超預(yù)期增加；房地產(chǎn)銷(xiāo)售遇冷導(dǎo)致行業(yè)后續(xù)規(guī)模增長(zhǎng)不及預(yù)期；區(qū)域差異風(fēng)險(xiǎn)。