房地產(chǎn)行業(yè)：銷售如期下行 看淡政策看重業(yè)績(jī)和估值

    事件：3 月16 日統(tǒng)計(jì)局公布房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，2020 年前2 月累計(jì)商品房銷售面積8475 萬(wàn)平方米，同比下降39.9%；累計(jì)新開工面積1.0 億平方米，同比下降44.9%；累計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資1.0 萬(wàn)億元，同比下降16.3%。

    行業(yè)基本面各項(xiàng)數(shù)據(jù)，包括銷售、新開工、開發(fā)投資和到位資金均大幅度惡化，但我們對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)未來(lái)的走勢(shì)判斷不一。

    銷售：前2 月銷售大幅度下滑符合預(yù)期，需求端政策加碼有待觀察。我們認(rèn)為部分需求僅是被延后，后續(xù)銷售存在一定自身修復(fù)的動(dòng)力。當(dāng)前需求端出臺(tái)寬松政策的可能性偏低。但若后續(xù)包括銷售和開發(fā)投資在內(nèi)的數(shù)據(jù)進(jìn)一步下滑，需求端政策出臺(tái)的可能性會(huì)有所提高。我們認(rèn)為今年的兩會(huì)是一個(gè)重要的政策觀察窗口期。

    新開工：受疫情影響施工現(xiàn)場(chǎng)復(fù)工、開工進(jìn)度較慢，我們判斷后續(xù)伴隨復(fù)工率逐漸提高，房企仍將積極開工，但開工反彈力度或視銷售反彈力度而定。

    開發(fā)投資：開發(fā)投資同比增速受疫情影響大幅惡化，三個(gè)分項(xiàng)數(shù)據(jù)建安投資、土地購(gòu)置和其他（漏損項(xiàng)）尚未公布。我們判斷開發(fā)投資主要受累于新開工大幅減少、凈停工大量增加和土地購(gòu)置大量減少的沖擊而負(fù)增長(zhǎng)。展望全年，我們認(rèn)為開發(fā)投資受到竣工確定性較強(qiáng)的影響，大幅度下行的可能性較低。

    到位資金：各分項(xiàng)均大幅回落，后續(xù)國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金有望支撐到位資金。

    我們判斷受到商品房銷售面積同比大幅負(fù)增長(zhǎng)近40%的影響，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款等大幅下滑。另外，自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款的惡化顯示房企并未從資本市場(chǎng)和銀行體系獲得大量的資金補(bǔ)充。我們判斷后續(xù)伴隨國(guó)內(nèi)外貨幣政策寬松周期的延續(xù)，房企融資難度將大大降低，自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款有望成為房企補(bǔ)充到位資金的有力保障。尤其是商業(yè)銀行，在穩(wěn)住息差的動(dòng)力下，有望對(duì)長(zhǎng)久期高收益率的開發(fā)貸加以支持。

    投資建議：短期看淡政策，年報(bào)季中，房企業(yè)績(jī)的確定性較強(qiáng)，且估值處于歷史地位。中期看，貨幣寬松周期有望延續(xù)，房企加權(quán)融資成本有望降低；中小房企或出于流動(dòng)性危機(jī)的考慮而出售自身較優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，現(xiàn)金流充裕的房企有望把握這一機(jī)遇改善自身土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)剛需和改善性需求仍較充足，龍頭中的成長(zhǎng)型公司有望受益于市占率提升。推薦銷售保持高增速、已售未結(jié)資源充足的金科股份；可售貨值充足、融資優(yōu)勢(shì)明顯的金地集團(tuán)；在投資、產(chǎn)品、土儲(chǔ)等方面優(yōu)勢(shì)明顯的融創(chuàng)中國(guó)。