2019年4月中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策、銷售方面及投資方面發(fā)展趨勢(shì)分析[圖]

房地產(chǎn) 王密 2019-07-25 05:26 來(lái)源：智研咨詢

2019年是貫徹長(zhǎng)效機(jī)制持續(xù)推進(jìn)的重要年份，“一城一策”有望長(zhǎng)期落實(shí)。雖然部分城市的部分銀行有上調(diào)按揭貸款利率上浮比例，但預(yù)計(jì)在銀行體系流動(dòng)性較為寬裕的環(huán)境下，按揭貸款利率有望維持下行趨勢(shì)。房企融資端維持緊平衡態(tài)勢(shì)，并未出現(xiàn)明顯寬松走勢(shì)。受低庫(kù)存環(huán)境影響，我們認(rèn)為新開(kāi)工與投資將保持韌性，后續(xù)增速預(yù)計(jì)穩(wěn)中有降。

一、政策

2019年是貫徹長(zhǎng)效機(jī)制持續(xù)推進(jìn)的重要年份，“一城一策”有望長(zhǎng)期落實(shí)。去年年底至今，部分城市房地產(chǎn)政策有所微調(diào)，但政策調(diào)整并沒(méi)有出現(xiàn)持續(xù)性和大力度的寬松或收緊，總體而言仍然較為穩(wěn)定。自2019年以來(lái)“一城一策”逐步推進(jìn)，“一城一策”給予地方調(diào)控的靈活性，同時(shí)避免統(tǒng)一調(diào)控帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2018年末-2019年初，“一城一策”逐步落實(shí)

時(shí)間	重要事件	關(guān)于房地產(chǎn)政策的
2018/12/18	菏澤	加快安置房建設(shè)進(jìn)度、取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施、降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度
2018/12/21	珠海	該市相關(guān)區(qū)域已經(jīng)降低購(gòu)房門(mén)檻，非珠海市戶籍居民購(gòu)房，按個(gè)人條件已從此前的需連續(xù)5年社保改為只需繳納1個(gè)月、3個(gè)月、1年不等。
2019/2/12	?？?/div>	海口引進(jìn)人才住房保障細(xì)則出爐，購(gòu)房補(bǔ)貼最高6萬(wàn)/年，同時(shí)明確了三類高層次人才保障標(biāo) 準(zhǔn)：人才公寓面向2018年5月13日后引進(jìn)的大師級(jí)人才、杰出人才和領(lǐng)軍人才供應(yīng)，每人限供1套，免收一定期限的人才公寓租金，作出相應(yīng)貢獻(xiàn)的，贈(zèng)送相應(yīng)份額的產(chǎn)權(quán)。大師級(jí)人才的標(biāo)準(zhǔn)為200平方米（建筑面積，下同），最高可享受不超過(guò)500平方米的獨(dú)棟房屋作為工作室（工作站）；杰出人才不超過(guò)180平方米；領(lǐng)軍人才不超過(guò)150平方米。
2019/2/20	阜陽(yáng)	掛牌地塊取消限房?jī)r(jià)條款：安徽阜陽(yáng)國(guó)土部門(mén)在近日發(fā)布的土地出讓文件中，將有關(guān)地塊上市后價(jià)格限制的條款取消，意味著開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)行情調(diào)整房?jī)r(jià)。
2019/3/9	高碑店	企業(yè)引進(jìn)的具有大中專以上學(xué)歷(含職業(yè)院校)的畢業(yè)生、中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)人員、技能人員; 企業(yè)根據(jù)發(fā)展需要引進(jìn)招聘的管理人員;落實(shí)京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略落地的各企業(yè)、個(gè)體商戶，其登記的法人代表、部經(jīng)理、股東、董事、監(jiān)事以及社會(huì)團(tuán)體的公益組織發(fā)起人、負(fù)責(zé)人允許在我市購(gòu)買(mǎi)一套商品房(3年內(nèi)不得上市交易)。
2019/3/18	石家莊	取消在城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶“穩(wěn)定住所、穩(wěn)定就業(yè)”遷入條件限制，在石家莊市全面放開(kāi)城區(qū)、城鎮(zhèn) 落戶，群眾僅憑居民身份證、戶口簿就可向落戶地派出所申請(qǐng)戶口遷入市區(qū)、縣(市)城區(qū)和建制鎮(zhèn)，配偶、子女、雙方父母戶口可一并隨遷。
2019/3/22	鄭州	河南省住房資金管理中心公布《關(guān)于住房公積金貸款政策調(diào)整的通知》，通知指出，夫妻雙方均在省直中心連續(xù)正常繳存住房公積金6個(gè)月以上，鄭州市區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套住房，滿足省直中心住房公積金貸款條件，最高貸款額度由原來(lái)的60萬(wàn)元調(diào)整為80萬(wàn)元，其他情況貸款額度由原來(lái)的40萬(wàn)元調(diào)整為60萬(wàn)元。
2019/5/16	蘇州	蘇州園區(qū)范圍內(nèi)新區(qū)的預(yù)（銷）售許可的商品住房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不少于預(yù)（銷）售許可建筑面積60%的住房?jī)?yōu)先出售給在園區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)并連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅12個(gè)月及以上，且個(gè)人及家庭（含未成年子女）在本市無(wú)自有住房的本科及以上人才，或園區(qū)人才辦認(rèn)定的其他高層次緊缺人才；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在人才優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)后，方可公開(kāi)銷售60%范圍內(nèi)的剩余住房。

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二、流動(dòng)性

按揭貸款利率總體來(lái)看仍在下行。雖然部分城市的部分銀行有上調(diào)按揭貸款利率上浮比例，但預(yù)計(jì)在銀行體系流動(dòng)性較為寬裕的環(huán)境下，按揭貸款利率有望維持下行趨勢(shì)。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，首套房貸平均利率已經(jīng)從2018年10月份的5.71%下降至2019年4月的5.48%。

2014-2019.4首套房平均貸款利率

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從融資端看，2019年以來(lái)房企發(fā)債仍然維持緊平衡走勢(shì)。2019年1-5月，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券總額約為3227.4億元，而債券償還總額約為2408.9億元，凈融資額約為818.5億元，2018年全年上述數(shù)據(jù)分別為6658.7億元、4206.9億元和2451.8億元。總體來(lái)看，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行有所回升，但同時(shí)償還量也比較大，總體維持緊平衡走勢(shì)。

2019年房企債券發(fā)行總量和償還總量維持緊平衡

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2019年房企發(fā)債凈融資額維持較低水平

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三、基本面

1、銷售層面

一線城市：銷售大幅改善，回暖趨勢(shì)明顯，四大一線城市累計(jì)成交同比持續(xù)增長(zhǎng)。

從趨勢(shì)來(lái)看，四大一線城市成交面積均有不同程度的上漲。截至4月19日：1）北京新房累計(jì)成交190.0萬(wàn)平米，累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)130.4%；2）上海新房累計(jì)成交393.6萬(wàn)平米，累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)28.9%；3）廣州新房累計(jì)成交261.4萬(wàn)平米，累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)27.4%；4）深圳新房累計(jì)成交85.0萬(wàn)平米，累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)20.2%。四大一線城市銷售大幅改善，回暖趨勢(shì)明顯。

一線城市新房累計(jì)成交面積同比持續(xù)增長(zhǎng)

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一線城市前期購(gòu)房需求被嚴(yán)重壓制，隨著市場(chǎng)流動(dòng)性復(fù)蘇疊加剛性需求持續(xù)增長(zhǎng)，未來(lái)成交量有望大幅增長(zhǎng)，回暖趨勢(shì)有望延續(xù)。預(yù)計(jì)一線城市前期購(gòu)房需求被嚴(yán)重壓制，隨著市場(chǎng)流動(dòng)性復(fù)蘇疊加剛性需求持續(xù)增長(zhǎng)，未來(lái)成交量有望大幅增長(zhǎng)，回暖趨勢(shì)有望延續(xù)。預(yù)計(jì)2019年一線城市銷售面積增速有望達(dá)到年一線城市銷售面積增速有望達(dá)到10%?？紤]到銷售限價(jià)或有合理改善空間，2019年一線城市銷售額有望同比增長(zhǎng)約15.5%。

2019年一線城市房地產(chǎn)銷售情況預(yù)測(cè)

-	預(yù)測(cè)項(xiàng)目	2017	2018	2019E
一線城市	銷售面積（億平）	0.5	0.47	0.52
YOY	-	-	-5.1%	10%
一線城市	銷售額（萬(wàn)億元）	1.31	1.41	1.63
YOY	-	-	7.60%	15.5%

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二線城市：“一城一策”逐步推進(jìn)，回暖趨勢(shì)有望延續(xù)。

二線城市累計(jì)成交同比持續(xù)增長(zhǎng)。我們選取了包括濟(jì)南、青島、南京、杭州、寧波、蘇州、武漢、成都等城市在內(nèi)核心二線城市。截至4月19日，二線城市累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)34.8%。

二線城市新房累計(jì)成交面積同比持續(xù)增長(zhǎng)

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從具體城市看，二線城市成交分化較為明顯。2019年以來(lái)“一城一策”逐步落實(shí)，不同的城市根據(jù)自身情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。“一城一策”給予地方調(diào)控的靈活性，同時(shí)避免統(tǒng)一調(diào)控帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。2019年是貫徹長(zhǎng)效機(jī)制持續(xù)推進(jìn)的重要年份，隨著人才引入等政策不斷退出，預(yù)計(jì)二線城市市場(chǎng)回暖勢(shì)頭有望延續(xù)。預(yù)計(jì)2019年二線城市銷售面積上升約年二線城市銷售面積上升約3.0%，考慮到銷售限價(jià)或有合理改善空間，預(yù)計(jì)2019年二線城市銷售額同比增長(zhǎng)約年二線城市銷售額同比增長(zhǎng)約8.2%。

2019年二線城市房地產(chǎn)銷售情況預(yù)測(cè)

-	預(yù)測(cè)項(xiàng)目	2017	2018	2019E
二線城市	銷售面積（億平）	4.5	4.5	4.64
YOY	-	-	0%	3%
二線城市	銷售額（萬(wàn)億元）	4.68	5.22	5.64
YOY	-	-	11.50%	8.2%

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三四線城市：一季度棚改專項(xiàng)債大量發(fā)行，全年銷售依舊承壓。

從2019年3月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，棚改貨幣化安置比例較高的中西部以及東北部，2019年1-3月商品房累計(jì)銷售面積好于去年同期。2019年1-3月東部地區(qū)商品房銷售面積累計(jì)同比下降6.8%，中部地區(qū)商品房銷售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)2.8%，西部地區(qū)商品房銷售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)4.3%；東北地區(qū)商品房銷售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)0.3%。2019年第一季度，棚改貨幣化安置對(duì)三四線城市的影響小于預(yù)期。從發(fā)債角度看，2019年一季度棚改專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模不斷提升。與抵押補(bǔ)充貸款（PSL）相比，棚改專項(xiàng)債具有更透明公開(kāi)，且融資利率更低等特點(diǎn)，可對(duì)應(yīng)同一地區(qū)多個(gè)項(xiàng)目集合發(fā)行，一定程度上降低了棚改項(xiàng)目達(dá)到融資平衡的難度。2018年1-3月，PSL累計(jì)發(fā)行3038億元，未發(fā)行棚改專項(xiàng)債；2019年1-3月，PSL累計(jì)發(fā)行1615億元，棚改專項(xiàng)債累計(jì)發(fā)行2194億元，共計(jì)3809億元。

2019年1-3月中西部及東北累計(jì)銷售均好于去年同期

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2019年1-3月PSL與棚改專項(xiàng)債累計(jì)發(fā)行3809億元

-	PSL(億元）	棚改專項(xiàng)債（億元）	合計(jì)（億元）
2018Q1	3038	0	3038
2018Q2	1938	15	1953
2018Q3	519	2960	3479
2018Q4	1425	171	1596
2019Q1	1615	2194	3809

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2019年第一季度，棚改貨幣化安置對(duì)于三四線城市的影響小于預(yù)期。與此同時(shí)，考慮到名義GDP回落、減稅規(guī)模擴(kuò)大等影響，可能對(duì)下半年財(cái)政發(fā)力空間產(chǎn)生影響。棚改可能面臨“財(cái)政前移”，資金來(lái)源或?qū)⑹艿接绊懀?019年全年銷售依舊承壓。綜合多方因素，預(yù)計(jì)2019年三四線城市銷售面積下滑6.0%，此外銷售均價(jià)在成交量回落的情況下預(yù)計(jì)將有所下行，預(yù)計(jì)2019年三四線城市銷售額下滑6.9%。

2019年三四線城市房地產(chǎn)銷售情況預(yù)測(cè)

-	預(yù)測(cè)項(xiàng)目	2017	2018	2019E
三四線城市	銷售面積（億平）	11.94	12.19	11.46
YOY	-	-	2.1%	-6%
三四線城市	銷售額（萬(wàn)億元）	7.38	8.37	7.79
YOY	-	-	13.30%	-6.9%

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2019年全國(guó)房地產(chǎn)銷售情況預(yù)測(cè)

-	預(yù)測(cè)項(xiàng)目	2017	2018	2019E
全國(guó)	銷售面積（億平）	16.94	17.17	16.62
YOY	-	-	1.3%	-3.2%
全國(guó)	銷售額（萬(wàn)億元）	13.38	15	15.06
YOY	-	-	12.10%	0.4%

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2、投資層面

目前房地產(chǎn)新開(kāi)工面積與投資增速均保持在較高水平，但預(yù)計(jì)隨著銷售整體走弱后續(xù)期增速或穩(wěn)中有降。2019年4月，房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)工面積累計(jì)同比增速約為13.1%，雖然相比2018年全年17.2%的增速有所下降，但仍然處于較高水平；4月地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速約為11.9%，相比2018年全年9.5%的增速繼續(xù)提升。我們認(rèn)為投資端數(shù)據(jù)的強(qiáng)勢(shì)核心原因仍然在于當(dāng)前的低庫(kù)存水平，但隨著整體銷售的逐步走弱，后續(xù)將呈下降趨勢(shì)。

商品房銷售面積變化會(huì)傳導(dǎo)至開(kāi)工面積