“金九銀十”或成色不足,房地產降溫？房企融資也持續(xù)承壓中？

    國家統(tǒng)計局9月16日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2019年1~8月全國房地產開發(fā)投資84589億元，增速回落0.1個百分點至10.5%，為年內最低。8月份房地產開發(fā)景氣指為100.94，環(huán)比提高0.04點。此外，多項數(shù)據(jù)顯示，土地市場持續(xù)降溫、房屋竣工面積連續(xù)20個月下調、房企融資也持續(xù)承壓。

    不同地區(qū)間房地產開發(fā)投資增速出現(xiàn)分化，前8個月，東部地區(qū)與東北地區(qū)房地產開發(fā)投資分別增長8.8%和9.7%，增速回落0.4和1.3個百分點；中部及西部地區(qū)分別增長9.8%和16.0%，增速加快0.3和0.9個百分點。

    58安居客房產研究院首席分析師張波指出：“當前融資從緊不變，行業(yè)降溫持續(xù)。目前房地產開發(fā)投資的基本面并未出現(xiàn)大變化，但在房企融資從緊不變的壓力之下，投資降溫的分化也在持續(xù)。東部和東北部的投資降溫明顯，也顯示出房企在不同區(qū)域的投資策略調整在加速推進。”

    土地市場持續(xù)降溫

    1~8月，全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積12236萬平方米，同比下降25.6%，降幅比1~7月收窄3.8個百分點；土地成交價款6374億元，下降22.0%，降幅收窄5.6個百分點。

    “當前對于穩(wěn)地價的管控非常嚴厲，近期部分熱點城市也積極開展銀行系統(tǒng)大檢查，其中一項內容就是檢查是否存在違規(guī)資金進入購地市場。但當前跌幅是在收窄的，后續(xù)若銷售市場轉好，那么土地市場也會重新有反彈的可能。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為。

    張波則認為，降幅收窄不代表房企拿地態(tài)度已發(fā)生轉變。“相反8月部分大型品牌房企已經(jīng)傳出暫?；驎壕從玫氐娘L聲，預計下半年整體土地市場降溫的態(tài)勢不會發(fā)生變化，全年土地成交面積比去年降三成是大趨勢。”

    中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：在2019年第二季度房企紛紛拿地后，7月資金收緊趨勢開始出現(xiàn)。8月，房企拿地明顯減少，合計拿地最高的萬科150億元、保利92億元、金茂68億元。拿地金額超過50億元的只有8家。

    中原地產首席分析師張大偉分析認為，首先從拿地企業(yè)構成看，民企少、國企多，資金成本成為企業(yè)拿地的主要決定因素。其次看土地成交情況，以二線為主的多個城市住宅地塊溢價率7~8月出現(xiàn)了下調現(xiàn)象；從企業(yè)層面看，房企的資金鏈分化嚴重，大部分企業(yè)依然處于降杠桿階段，特別是2016年左右購入大量地王的企業(yè)，最近拿地非常少，中型房企成為搶地的主流企業(yè)，整體土地市場降溫出現(xiàn)的可能性非常大。

    “金九銀十”或成色不足

    土地市場降溫反映出房企融資壓力的持續(xù)加大。今年8月，調控政策密集出臺，與之前政策相比，對房地產金融政策的收緊和整頓市場亂象成為調控的主要特征。

    8月9日，銀保監(jiān)會發(fā)文，對32個城市開展銀行房地產業(yè)務專項檢查，檢查重點針對房企的土地儲備貸款、開發(fā)貸款，以及個人房貸、住房租賃貸款；8月30日，銀保監(jiān)會又發(fā)布對部分地方中小銀行機構現(xiàn)場檢查情況的通報，對中小銀行違規(guī)為房地產項目提供融資進行了批評。

    張波指出，從房企融資的大背景來看，針對房企強化嚴監(jiān)管的態(tài)勢8月保持不變，無論是信托、海外債，還是ABS、開發(fā)貸，都保持從嚴態(tài)勢。

    數(shù)據(jù)顯示，1~8月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金113724億元，同比增長6.6%，增速回落0.4個百分點。

    值得注意的是，前8個月房企利用外資81億元，同比增長129.3%。嚴躍進指出：“降準的效應會陸續(xù)釋放，尤其是考慮到包括歐洲量化寬松的政策、股票市場或有反彈等因素，未來房企的金融和資金面或依然有寬松的可能。”

    今年1~8月，房屋新開工面積145133萬平方米，增長8.9%，增速回落0.6個百分點。其中，住宅新開工面積107053萬平方米，增長8.9%；房屋竣工數(shù)據(jù)同比下跌10.0%，其中住宅竣工面積同比下跌9.6%。

    嚴躍進坦言，這已經(jīng)是連續(xù)20個月房屋竣工面積同比下跌的現(xiàn)象。

    銷售方面，張大偉預測：“今年很可能沒有‘金九銀十’。”

    他解釋說，“2017年以來，大部分熱點城市已全面限價，房地產市場已經(jīng)沒有淡旺季之分，市場更多看限價政策的嚴格與否；另一方面，由于國慶慶?；顒拥纫蛩?，部分熱點項目的開盤可能延遲錯峰，也使得市場熱度降低。此外，熱點城市再次進入‘賣不完時代’，除了深圳相對活躍外，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、福州等市場，除少數(shù)熱點剛需項目外，去化率快速下行。”

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)也反映了市場明顯降溫：前8個月商品房銷售面積101849萬平方米，同比下降0.6%，這一數(shù)據(jù)已連續(xù)7個月負增長。

    “多個城市樓市逐漸開始出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象，房價調整開始出現(xiàn)從點到區(qū)域的現(xiàn)象。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高。”張大偉預測。