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2019年海外房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀、置業(yè)國家投資情況及海外房地產(chǎn)投資發(fā)展趨勢分析[圖]

    一、現(xiàn)狀

    不同于國內(nèi)房地產(chǎn)市場,海外房產(chǎn)投資展示了更強(qiáng)的區(qū)域特征。從海外置業(yè)市場數(shù)量看,近年來海外置業(yè)意識(shí)逐漸深入人心,興趣發(fā)展迅猛。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2018-2019年增長率為52.9%;海外咨詢量增長了近10倍。

2018-2019年海外房地產(chǎn)投資咨詢量趨勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    目前,美國和泰國是最受海外買家關(guān)注的兩個(gè)國家,占海外頻道關(guān)注人數(shù)的44.7%;其次是英國和澳洲兩國。另外,德國的關(guān)注度近幾年開始上漲,在歐洲國家中首當(dāng)其沖。

各國置業(yè)關(guān)注人數(shù)占比

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    二、置業(yè)投資國家

    從置業(yè)國家投資熱度來看,發(fā)達(dá)國家為置業(yè)主流,新興國家熱潮高漲。五年前,美國、英國為主要海外置業(yè)標(biāo)的國;而今,傳統(tǒng)置業(yè)標(biāo)的國日美英澳因其穩(wěn)定的市場和投資回報(bào),仍占海外置業(yè)主流,占比超過70%;其他如泰國等新興置業(yè)國家,因標(biāo)的小、增值強(qiáng)等特點(diǎn),在市場上掀起置業(yè)熱潮,更受二三線城市置業(yè)者歡迎。

    1、美國

    2020年1月最新數(shù)據(jù)顯示,全美房產(chǎn)交易套均價(jià)中位數(shù)為26.6萬美元(約折合人民幣185.4萬元),比2019年同期增長6.8%。

    熱門置業(yè)城市中,波士頓地區(qū)套均價(jià)中位數(shù)為50萬美元(約折合人民幣348.6萬元),每平方英尺房價(jià)比去年同比增長5.5%;西雅圖套均價(jià)中位數(shù)為57.2萬美元(約折合人民幣398.8萬元),每平方英尺房價(jià)比去年同比增長5.0%;洛杉磯套均價(jià)中位數(shù)為65萬美元(約折合人民幣453.05萬元),每平方英尺房價(jià)比去年同比增長4.0%。

熱門置業(yè)城市單套均價(jià)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

熱門置業(yè)城市每平方英尺同比去年漲幅

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    在美國置業(yè)國際買家中,中國買家的交易額超過第三、四、五名交易額的綜合,排名首位,占整體國際買家置業(yè)總金額17.2%。

2019年前五名國際買家在美置業(yè)總金額

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

前五美國置業(yè)目的地及置業(yè)金額所占比例

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    中國買家最熱衷于加州置業(yè),占比達(dá)到34%;新澤西州位列第二名,占比8%;伊利諾伊、麻州、印第安納州并列三至五位,分別占比5%;佛州、佐治亞州占比4%;其余各州占比在4%之下。

中國買家在美國置業(yè)目的地占比

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    2、泰國

    曼谷是泰國置業(yè)海外買家的首選城市,其均價(jià)每平方米價(jià)格是11.4萬泰銖(約折合人民幣2.53萬元),單套公寓成交均價(jià)為340萬泰銖(約折合人民幣75.5萬元),市區(qū)過去五年累計(jì)漲幅為55%,2019年漲幅為8%-12%。

    目前最受中國買家歡迎的泰國城市中,約四成中國買家選擇曼谷,約三成中國買家會(huì)選擇芭堤雅和清邁,這三個(gè)城市的租金收益率在5%-8%不等。

    外國買家在2018年和2019年購買了近千億泰銖(約折合人民幣222億元)的泰國房產(chǎn)。其中,中國買家總成交額超過四成。

    最多的前往泰國買房的中國買家來源地前三位分別是北京、廣東、上海。

    3、日本

    2019年日本全國公寓平均價(jià)為4787萬日元(約折合人民幣304萬元),相較于2018年的平均價(jià)格4759萬日元(約折合人民幣302萬元),增長了28萬日元(約折合人民幣1.8萬元),漲幅達(dá)0.6%;全國平均每平米單價(jià)為72.6萬日元(約折合人民幣4.6萬元),相比2018年增長了1.3萬日元(約折合人民幣827元),漲幅達(dá)1.8%;從整體來看,日本全國公寓價(jià)格已經(jīng)連續(xù)3年呈上升趨勢,單價(jià)每平米已經(jīng)連續(xù)7年連續(xù)增長,2019年的公寓平均價(jià)格和單價(jià)均達(dá)到近3年內(nèi)最高值。

    東京是日本的首都,也是置業(yè)日本的首選城市,據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2019年東京23區(qū)公寓的平均價(jià)格為7286萬日元(約折合人民幣464萬元),較于2018年漲幅達(dá)2.0%,在過去5年里呈持續(xù)增長趨勢,漲幅達(dá)7.6%;其中東京的二手房價(jià)格漲幅更是明顯,據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,按照70平米的二手公寓換算,2019年東京都的價(jià)格突破了5000萬日元(約折合人民幣318萬元),和過去的6年前相比,漲幅達(dá)36.4%,有了大幅度的增長。除此之外,大阪府增長了36.9%,愛知縣增長了37.8%,漲勢非常明顯。

    日本三大重要都市圈(首都圈、近畿圈、中部圈)內(nèi),二手公寓的漲幅排名前五名分別是:神戶市10.2%、大阪市8.6%、千葉市4.7%、名古屋市4.3%、東京23區(qū)3.4%;其中東京的租金收益率4%-5%,大阪4%-7%,名古屋5%-8%。

    日本三大都市圈內(nèi)主要城市的二手房公寓漲幅

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    受海外買家歡迎的置業(yè)城市,東京的單套成交價(jià)位2159萬日元(約折合人民幣137萬元),大阪為1377萬日元(約折合人民幣88萬元),京都1225萬日元(約折合人民幣77萬元)。

日本三大置業(yè)熱門城市單套平均成交價(jià)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)市場運(yùn)行潛力及營銷渠道分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示:海外置業(yè)主要目的是資產(chǎn)保值增值,旅居、教育居住等其他置業(yè)目的也在快速發(fā)展。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),資產(chǎn)保值增值占比76%,超過3/4;其他置業(yè)目的占比24%,如教育居住、旅游居住、退休休閑居住、移民置業(yè)購房等。

中國買家海外置業(yè)目的占比

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    當(dāng)前,海外置業(yè)預(yù)算范圍從百萬至千萬不等。市場不再是被高凈值人群獨(dú)占,約5成左右置業(yè)者(置業(yè)國家為日本和泰國,成交占比52%)預(yù)算為150萬人民幣以下,更多是以小成本購房,中產(chǎn)階層在逐步入場;美英澳德置業(yè)預(yù)算較高,更受高凈值人群喜愛,置業(yè)預(yù)算一般在300萬人民幣以上。

    海外置業(yè)人群中,男性置業(yè)者占55%,女性占比45%,男性占比更大,但女性正在崛起。

    26-45歲是主力海外置業(yè)人群,占比超過80%;其中,26-35歲占比近一半。

海外置業(yè)人群年齡分布

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    三、趨勢

    海外置業(yè)市場將同中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展、人民幣國際化趨勢的加快、人民對美好生活的向往繼續(xù)向前發(fā)展。中國中產(chǎn)階級(jí)的穩(wěn)步壯大和對優(yōu)質(zhì)教育及美好生活的更高追求,將進(jìn)一步釋放海外置業(yè)的需求。同時(shí),中國資本市場的進(jìn)一步開放、“一帶一路”倡議影響力的日益擴(kuò)大,都將讓海外置業(yè)變得更加便利,促進(jìn)整個(gè)市場的發(fā)展。

    1、品牌效應(yīng)凸顯

    海外置業(yè)行業(yè)中,海外置業(yè)公司的品牌效應(yīng)將更加凸顯,未來行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。海外置業(yè)因涉及資金大、信息不對稱和交易復(fù)雜等特性,海外置業(yè)公司的品牌影響力、專業(yè)能力、資金實(shí)力尤為重要。大品牌海外置業(yè)公司房產(chǎn)可靠、資金安全,市場信任度高,將實(shí)現(xiàn)客戶高滿意度、再推薦和品牌再增強(qiáng)的正向循環(huán)。

    2、行業(yè)平臺(tái)化發(fā)展

    在面向海外置業(yè)公司同行公司的調(diào)研中發(fā)現(xiàn),87%同行公司認(rèn)為海外置業(yè)公司未來將往平臺(tái)化發(fā)展。這也是因?yàn)楹M庵脴I(yè)行業(yè)聚集度提高后,再度擴(kuò)大市場份額,必須進(jìn)行平臺(tái)化發(fā)展。其中,73%同行公司認(rèn)為平臺(tái)化發(fā)展公司核心競爭優(yōu)勢應(yīng)該要賦能面臨生存危機(jī)的銷售機(jī)構(gòu)和獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人,并且利用行業(yè)地位和市占率制定海外置業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);67%公司認(rèn)為平臺(tái)化公司應(yīng)該賦能開發(fā)商、開放廣大客源和優(yōu)質(zhì)房源,以此促進(jìn)市場格局的改革。

本文采編:CY337
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