智研咨詢 - 產(chǎn)業(yè)信息門戶

2019年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回顧及2020年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析[圖]

    (一)2019年全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回顧

    一、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

    2019年1—12月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元,比上年增長9.9%,增速比1—11月份回落0.3個百分點(diǎn),比上年加快0.4個百分點(diǎn)。其中,住宅投資97071億元,增長13.9%,增速比1—11月份回落0.5個百分點(diǎn),比上年加快0.5個百分點(diǎn)。

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    2019年,東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資69313億元,比上年增長7.7%,增速比1—11月份回落0.6個百分點(diǎn);中部地區(qū)投資27588億元,增長9.6%,增速回落0.1個百分點(diǎn);西部地區(qū)投資30186億元,增長16.1%,增速加快0.8個百分點(diǎn);東北地區(qū)投資5107億元,增長8.2%,增速回落0.7個百分點(diǎn)。

    2019年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積893821萬平方米,比上年增長8.7%,增速與1—11月份持平,比上年加快3.5個百分點(diǎn)。其中,住宅施工面積627673萬平方米,增長10.1%。房屋新開工面積227154萬平方米,增長8.5%,增速比1—11月份回落0.1個百分點(diǎn),比上年回落8.7個百分點(diǎn)。其中,住宅新開工面積167463萬平方米,增長9.2%。房屋竣工面積95942萬平方米,增長2.6%,1—11月份為下降4.5%,上年為下降7.8%。其中,住宅竣工面積68011萬平方米,增長3.0%。

    2019年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25822萬平方米,比上年下降11.4%,降幅比1—11月份收窄2.8個百分點(diǎn),上年為增長14.2%;土地成交價款14709億元,下降8.7%,降幅比1—11月份收窄4.3個百分點(diǎn),上年為增長18.0%。

    二、商品房銷售和待售情況

    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國寫字樓行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)研及市場發(fā)展前景報告》數(shù)據(jù)顯示:2019年,商品房銷售面積171558萬平方米,比上年下降0.1%,1—11月份為增長0.2%,上年為增長1.3%。其中,住宅銷售面積增長1.5%,辦公樓銷售面積下降14.7%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降15.0%。商品房銷售額159725億元,增長6.5%,增速比1—11月份回落0.8個百分點(diǎn),比上年回落5.7個百分點(diǎn)。其中,住宅銷售額增長10.3%,辦公樓銷售額下降15.1%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降16.5%。

全國商品房銷售面積及銷售額增速

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    2019年,東部地區(qū)商品房銷售面積66607萬平方米,比上年下降1.5%,降幅比1—11月份擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn);銷售額83833億元,增長5.8%,增速回落1.3個百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積50037萬平方米,下降1.3%,降幅擴(kuò)大1.0個百分點(diǎn);銷售額35505億元,增長4.9%,增速回落0.7個百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積47410萬平方米,增長4.4%,增速加快0.6個百分點(diǎn);銷售額34488億元,增長10.8%,增速加快0.2個百分點(diǎn)。東北地區(qū)商品房銷售面積7503萬平方米,下降5.3%,降幅擴(kuò)大0.8個百分點(diǎn);銷售額5899億元,增長2.8%,增速回落0.6個百分點(diǎn)。

    2019年末,商品房待售面積49821萬平方米,比11月末增加600萬平方米,比上年末減少2593萬平方米。其中,住宅待售面積比11月末增加192萬平方米,辦公樓待售面積增加105萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加84萬平方米。

    三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況

    2019年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金178609億元,比上年增長7.6%,增速比1—11月份加快0.6個百分點(diǎn),比上年加快1.2個百分點(diǎn)。其中,國內(nèi)貸款25229億元,增長5.1%;利用外資176億元,增長62.7%;自籌資金58158億元,增長4.2%;定金及預(yù)收款61359億元,增長10.7%;個人按揭貸款27281億元,增長15.1%。

全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    四、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

    12月份,房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為101.13,比11月份回落0.02點(diǎn)。

國房景氣指數(shù)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    (二)2020年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢判斷

    政策:樓市調(diào)控新特征及2020年趨勢判斷

    當(dāng)前市場已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期,“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)避免政策大幅放松進(jìn)入新一輪的市場熱炒期;“因城施策”指各地方政府結(jié)合當(dāng)前市場調(diào)整期的實(shí)際市場條件,確定寬松調(diào)整政策力度。“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”在當(dāng)前市場環(huán)境下,指避免部分城市過快下降、影響市場穩(wěn)定。

2019年關(guān)鍵會議定調(diào)及領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    年內(nèi)房地產(chǎn)金融政策從銀行貸款、信托、外債等全方位收緊,受此影響,下半年房企發(fā)債規(guī)模、信托規(guī)模均大幅下滑,房企資金面普遍緊張

2019年主要房地產(chǎn)金融政策

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    房地產(chǎn)調(diào)控以防范系統(tǒng)性風(fēng)險為基礎(chǔ)。2019年年中房企融資政策大幅收緊以來,房企資金面普遍緊張,房企紛紛下調(diào)項目售價回收現(xiàn)金流,多家品牌房企爆出資金危機(jī),為防止由點(diǎn)及面爆發(fā)行業(yè)性系統(tǒng)危機(jī),2020年1季度或有短暫的融資政策松動窗口期。同類歷史可追溯2018年底至2019年初房地產(chǎn)金融政策階段性出現(xiàn)窗口期。

2018-2019年12月40家典型房企融資金額與爆出資金危機(jī)的企業(yè)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    土地:土地市場新特征及2020年拿地“窗口期”

    2019年5-7月,銀保監(jiān)會收緊融資渠道后,不同能級城市土地流拍率均呈上升趨勢,如果加上國企托底情況,實(shí)際土地流拍率更高。

一線、二線、三四線城市土地流拍率

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    2019年下半年房地產(chǎn)業(yè)及房企資金面緊張、3-4季度市場出現(xiàn)回調(diào)品牌房企控制拿地利潤率要求,是當(dāng)前土地市場遇冷的主要原因。2019年4季度房企普遍要求拿地利潤率達(dá)到10-12%,預(yù)計2020年1-2季度投資標(biāo)準(zhǔn)將降低至9%左右。

2018-2019年4季度品牌房企拿地利潤率要求

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    考慮到M1增速變化的周期存在差異,使用M1增速的波動項進(jìn)行趨勢預(yù)測,那么M1增速波動項變化趨勢與前文固定周期方法預(yù)測的M1變化趨勢一致,2019-2020年貨幣環(huán)境走向?qū)捤?,但周期的高點(diǎn)在2020年3月左右到達(dá)。

2005年至2020年中國M1增速波動項趨勢預(yù)判

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    2020年土拍溢價率預(yù)測——悲觀2020年悲觀情況:樓市維持調(diào)控力度、貨幣寬松程度有限(或者嚴(yán)格限制資金流入樓市),那么土拍溢價率依據(jù)2012年之后M1處于低位時的溢價率走勢,將維持在10%左右。

悲觀情況2020-2021年全國M1同比增速及土拍溢價率走勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    2020年土拍溢價率預(yù)測——樂觀

    2020年樂觀情況:樓市調(diào)控松動、貨幣繼續(xù)寬松、部分資金流入樓市促進(jìn)土拍回暖,那么根據(jù)溢價率與M1增速波動項建立的回歸模型,通過預(yù)測M1增速波動項的走勢,2020年7月左右土拍溢價率達(dá)到2020年的最高值,全國平均溢價率最高達(dá)到25%左右。房企應(yīng)把握2020年2季度前拿地窗口,避免2020年2季度一二線城市“土拍”小高峰,錯峰投資。

樂觀情況2020-2021年全國M1同比增速及土拍溢價率走勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    2020年土拍溢價率預(yù)測——中觀

    2020年中觀情況:2020年1季度左右房地產(chǎn)融資短暫窗口后,再次收緊,土拍迅速回落,全年土拍溢價率維持在15%左右,高峰期接近20%。

樂觀、中觀、悲觀情況2020-2021年全國M1同比增速及土拍溢價率走勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    2020年商品住宅市場趨勢判斷

    美元周期決定中國M2周期,同時美元周期對中國實(shí)際GDP增速會產(chǎn)生影響進(jìn)而反映在M1貨幣周期(景氣周期),M1決定房企的中短期資金面緊張程度,繼而體現(xiàn)在土拍溢價率的幅度上。而M1-M2表現(xiàn)為資金的時間結(jié)構(gòu)比例,對研究住房消費(fèi)及房價的增長起關(guān)鍵作用。

關(guān)于房地產(chǎn)市場預(yù)測的相關(guān)邏輯

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    2020-2021年全國商品住宅成交面積預(yù)測(樂觀情況)

    由于實(shí)際全國商品住宅成交面積存在較大的波動,為了方便趨勢預(yù)測,對原序列進(jìn)行HP濾波處理,得到趨勢序列后,對趨勢序列取增速,趨勢序列增速呈現(xiàn)邊際遞減,考慮Logistic模型,根據(jù)預(yù)測,樂觀情況下,全國商品住宅成交面積將在2020年及2021年分別達(dá)到15.8億平米和16.6億平米。

2000-2021年全國商品住宅成交面積走勢及預(yù)測(樂觀預(yù)測)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    2020-2021年全國商品住宅成交面積預(yù)測(悲觀情況)

    將M1-M2增速周期引入全國商品住宅成交面積預(yù)測(趨勢一致,存在長期穩(wěn)定關(guān)系),另外需要考慮糾偏機(jī)制,鑒于樂觀情況的成交面積增速(成交面積做HP處理,再取同比增速)要高于直接對商品住宅實(shí)際增速做趨勢處理,所以商品住宅實(shí)際增速趨勢將作為悲觀情況的自變量參與預(yù)測。

1999-2019年全國商品住宅成交面積增速與M1-M2增速走勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    2020-2021年全國商品住宅成交面積預(yù)測(悲觀情況)

    建立以M1-M2增速滯后項與商品住宅成交面積實(shí)際增速趨勢的滯后項為自變量的預(yù)測方程,模型檢驗系數(shù)顯著不為零,同時殘差序列中無重要信息未提取參與模型估計,悲觀情況下,預(yù)計到2020年及2021年,全國商品住宅成交面積分別為15.5億平米及14.3億平米。

2000-2021年全國商品住宅成交面積走勢及預(yù)測(中觀預(yù)測)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    三大經(jīng)濟(jì)圈一二線城市商品住宅成交面積趨勢

    從趨勢上看,三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的一二線城市商品住宅成交面積累計增速的走勢及未來趨勢較為接近,經(jīng)歷2019年市場需求恢復(fù)性反彈后,2020年1季度將進(jìn)入短暫的回調(diào),最快2020年2季度、最慢2020年3季度,商品住宅成交面積同比正增長,市場銷量回暖。

2012-2021年北上深商品住宅成交面積增速與趨勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

2012-2021年三大經(jīng)濟(jì)圈二線商品住宅成交面積增速與趨勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    三大經(jīng)濟(jì)圈三四線城市商品住宅成交面積趨勢

    三大經(jīng)濟(jì)圈三四線城市商品住宅成交面積趨勢與核心一二線城市整體一致,2020年1-2季度市場經(jīng)歷短暫回調(diào)后,重新進(jìn)入同比增速上行的趨勢。三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)非環(huán)一線的三四線城市,整體來看,由于市場以內(nèi)生性需求為主,即使2014、2017、2019市場低谷期,需求變化依然相對一二線城市更平穩(wěn)。但由于市場容量的增長、每一輪市場回暖的波峰一直再降低。

2012-2021年環(huán)一線三四線城市商品住宅成交面積增速與趨勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

2012-2021年三大經(jīng)濟(jì)圈其他三四線商品住宅成交面積增速與趨勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    山東、福建二線城市商品住宅成交面積趨勢

    山東、福建二線城市商品住宅成交量趨勢預(yù)計2020年上半年經(jīng)歷回調(diào)后,下半年起,重新進(jìn)入周期上行趨勢。

2012-2021年福建二線城市商品住宅成交面積增速與趨勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

2012-2021年山東二線商品住宅成交面積增速與趨勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    從趨勢上看,中部三四線城市2020年1-3季度將經(jīng)歷市場回調(diào)、需求恢復(fù)階段,至2020年4季度左右重新進(jìn)入上行周期;東北二線城市因市場相對封閉,周期較其他城市短,謹(jǐn)慎2020年市場回調(diào)。

2012-2021年中部二線城市商品住宅成交面積增速與趨勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

2014-2021年東北二線商品住宅成交面積增速與趨勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    三大經(jīng)濟(jì)圈城市商品住宅成交價格趨勢

    不同于成交量周期有明顯成交量萎縮的階段,成交價格周期呈現(xiàn)周期性高速增長、平穩(wěn)乃至略有下跌的波峰、波谷階段。預(yù)計2021年三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)一二線城市成交價格均處于下行周期階段,成交價格維持平穩(wěn)或低速增長的階段,至2021年2季度前后重回上升通道、價格增長明顯加快。

2012-2021年北上深商品住宅成交價格增速與趨勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

2012-2021年三大經(jīng)濟(jì)圈二線商品住宅成交價格增速與趨勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    三大經(jīng)濟(jì)圈三四線城市商品住宅成交價格趨勢

    三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)三四線城市2020年整體上價格增速處于周期的低谷期,2020年價格難以過快上漲,至2021年2季度以后,跟隨成交量大幅回暖而上漲。

2012-2021年環(huán)一線三四線城市商品住宅成交價格增速與趨勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

2012-2021年三大經(jīng)濟(jì)圈其他三四線商品住宅成交價格增速與趨勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    山東、福建二線城市商品住宅成交價格趨勢

    山東、福建二線城市商品住宅價格增速在2020年處于周期的低谷期,房價上漲乏力,預(yù)計福建二線城市至2021年2季度前后,山東二線城市至2021年3季度前后,價格才進(jìn)入快速上行周期。

2012-2021年福建二線城市商品住宅成交價格增速與趨勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

2012-2021年山東二線商品住宅成交價格增速與趨勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    中部、東北二線城市商品住宅成交價格趨勢

    從趨勢上看,2020年中部、東北二線城市商品住宅價格增速處于周期的低谷期,價格增幅相對平穩(wěn)乃至略有回調(diào),預(yù)計至2021年下半年,房價才有可能進(jìn)入快速上漲的階段。

2012-2021年中部二線城市商品住宅成交價格增速與趨勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

2014-2021年東北二線商品住宅成交價格增速與趨勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    2020年全國樓市量價關(guān)系

    三大經(jīng)濟(jì)圈城市及福建二線城市樓市走勢趨同、山東及中部二線城市樓市周期略有滯后,以此三大經(jīng)濟(jì)圈二線及中部二線城市為例說明,2020年1-2季度市場整體出現(xiàn)回調(diào),房企平價跑量甚至部分城市以價換量階段,預(yù)計2020年2季度開始樓市維持低頻波動、穩(wěn)步上行的趨勢。量增促價穩(wěn),各城市成交價格增速逐漸度過周期谷底。

2020-2021年三大經(jīng)濟(jì)圈二線商品住宅成交面積及價格周期趨勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

2020-2021年中部二線城市商品住宅成交價格增速與趨勢

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

本文采編:CY331
10000 11301
精品報告智研咨詢 - 精品報告
2025-2031年中國寧波房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展態(tài)勢及投資潛力研判報告
2025-2031年中國寧波房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展態(tài)勢及投資潛力研判報告

《2025-2031年中國寧波房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展態(tài)勢及投資潛力研判報告 》共十五章,包含2020-2024年房地產(chǎn)行業(yè)融資分析,寧波房地產(chǎn)市場趨勢分析,2020-2024年房地產(chǎn)政策法規(guī)分析等內(nèi)容。

如您有其他要求,請聯(lián)系:
公眾號
小程序
微信咨詢

文章轉(zhuǎn)載、引用說明:

智研咨詢推崇信息資源共享,歡迎各大媒體和行研機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)載引用。但請遵守如下規(guī)則:

1.可全文轉(zhuǎn)載,但不得惡意鏡像。轉(zhuǎn)載需注明來源(智研咨詢)。

2.轉(zhuǎn)載文章內(nèi)容時不得進(jìn)行刪減或修改。圖表和數(shù)據(jù)可以引用,但不能去除水印和數(shù)據(jù)來源。

如有違反以上規(guī)則,我們將保留追究法律責(zé)任的權(quán)力。

版權(quán)提示:

智研咨詢倡導(dǎo)尊重與保護(hù)知識產(chǎn)權(quán),對有明確來源的內(nèi)容注明出處。如發(fā)現(xiàn)本站文章存在版權(quán)、稿酬或其它問題,煩請聯(lián)系我們,我們將及時與您溝通處理。聯(lián)系方式:gaojian@chyxx.com、010-60343812。

在線咨詢
微信客服
微信掃碼咨詢客服
電話客服

咨詢熱線

400-600-8596
010-60343812
返回頂部
在線咨詢
研究報告
可研報告
專精特新
商業(yè)計劃書
定制服務(wù)
返回頂部

全國石油產(chǎn)品和潤滑劑

標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會

在用潤滑油液應(yīng)用及

監(jiān)控分技術(shù)委員會

聯(lián)合發(fā)布

TC280/SC6在

用潤滑油液應(yīng)

用及監(jiān)控分技

術(shù)委員會

標(biāo)準(zhǔn)市場調(diào)查

問卷

掃描二維碼進(jìn)行填寫
答完即刻抽獎!