2018年全國物業(yè)管理行業(yè)市場現(xiàn)狀分析，我國物業(yè)管理行業(yè)仍處于上升階段[圖]

    一、 歷史時(shí)點(diǎn)：城鎮(zhèn)化率提升和消費(fèi)升級加速，共同推動(dòng)物管行業(yè)快速發(fā)展

    1.城鎮(zhèn)化率：城鎮(zhèn)化率仍處于快速提升階段，推動(dòng)物管行業(yè)朝陽發(fā)展

    截至2017年末，全國物業(yè)管理行業(yè)管理面積達(dá)195億平米，同比增長5.5%，2009-2017年CAGR為6.6%，行業(yè)管理面積穩(wěn)步提升，并仍處于規(guī)模成長期。

    從行業(yè)縱向歷史來看，我國物業(yè)管理行業(yè)仍處于上升階段，背后的核心推動(dòng)因素在于城鎮(zhèn)化率提升。截至2018年末，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)59.6%，城鎮(zhèn)化率50%-70%在國際上均為快速城市化階段，城鎮(zhèn)化率快速提升將推動(dòng)行業(yè)管理面積穩(wěn)步提升。

1950-2017年中國城市化率

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國物業(yè)管理行業(yè)市場競爭現(xiàn)狀及投資方向研究報(bào)告》

    2.消費(fèi)升級：經(jīng)濟(jì)向第三產(chǎn)業(yè)傾斜、人均可支配收入提升、中產(chǎn)階級占比提升，消費(fèi)升級推動(dòng)行業(yè)發(fā)展

    2018年，我國GDP同比+6.6%。其中，一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)GDP現(xiàn)價(jià)占比分別為7.2%、40.7%、52.2%，分別較2017年-0.4pct、+0.1pct、+0.3pct。經(jīng)濟(jì)逐步向三產(chǎn)傾斜，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由重工業(yè)主導(dǎo)向三產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

    隨著經(jīng)濟(jì)向第三產(chǎn)業(yè)傾斜、中產(chǎn)階級占比提升、人均可支配收入提升，消費(fèi)升級也將在一定程度上帶動(dòng)物管行業(yè)的發(fā)展。居民有能力和有訴求追求更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，這將加速行業(yè)集中度的提升和格局的演變。

GDP第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)占比

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

    二、我國物業(yè)管理三大優(yōu)勢：體量遠(yuǎn)超海外，圍墻概念賦予更強(qiáng)用戶鎖定性，集中度繼承實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)圍
源于城鎮(zhèn)化率提升以及消費(fèi)升級，我國物業(yè)管理行業(yè)仍處于上升階段。除此此外，站在目前時(shí)點(diǎn)，還需關(guān)注的是，我國物業(yè)管理行業(yè)具備三大獨(dú)有特色：1）空間巨大；2）圍墻屬性；3）集中度繼承。

    1.空間巨大：存量和增量規(guī)模遠(yuǎn)高于海外，市場空間更大、增速也更高

    新屋成交：中國每年商品房銷量遠(yuǎn)高于美國，隱含未來交付面積體量可觀。由于所處城鎮(zhèn)化率階段、人口總量上的不同，中國、美國和日本每年的新房成交量存在量級上的差異。2018年，中國商品房銷量17.2億平米，粗略按照套均100平米估算，2018年中國新房成交約1,720萬套，而美國2018年新屋成交僅61.7萬套，僅相當(dāng)于同年中國商品房銷售套數(shù)的3.6%。

商品房銷售面積&同比

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商品房住宅銷售面積&同比

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美國新屋銷量及同比

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    新開工體量：中國每年新開工面積遠(yuǎn)高于美國和日本，隱含未來交付面積體量可觀

    同新房成交量一樣，中國每年的房屋開工量也遠(yuǎn)高于美國以及日本。2018年，中國房屋住宅新開工面積15.3億平米，同比+19.7%，粗略按照套均100平米估算，2018年中國新開工約1,533萬套。

房屋新開工面積&同比

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    存量市場規(guī)模：我國存量住宅面積規(guī)模遠(yuǎn)高于美日兩國、后續(xù)增速也料將更高。從存量對比來看，估算2018年我國存量住宅面積253億平米，對應(yīng)美國、日本存量住宅居住面積分別約為148億平米、45億平米，目前我國存量市場分別是美日的1.7倍和5.6倍。

2018 年中國、日本、美國存量住宅面積估算對比

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    2.圍墻屬性：“圍墻+高層多獨(dú)棟少”特色賦予天然護(hù)城河和高密度流量

“圍墻和高層多獨(dú)棟少”特色賦予天然護(hù)城河和高密度流量中國房地產(chǎn)市場形成了“小區(qū)”的獨(dú)特形式，其以“圍墻+高層多獨(dú)棟少”的特色，將為物管行業(yè)帶來管理上的便利，或也將推動(dòng)我國物業(yè)管理行業(yè)走出一條獨(dú)一無二的成長之路。

中國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額住宅分類型情況

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    缺少圍墻特色的美日兩國物管公司就和普通服務(wù)公司無異。美國和日本缺少圍墻概念，一方面，導(dǎo)致其物業(yè)公司與普通的服務(wù)公司缺少了差異，缺少應(yīng)有的護(hù)城河，業(yè)務(wù)種類更依賴于更高專業(yè)化的細(xì)分領(lǐng)域。另一方面，由于缺少圍墻概念，缺少對用戶粘性的天然屏障，海外大多物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)被外部服務(wù)公司所承接。

    3.集中度繼承：獨(dú)有集中度繼承特色，便于低成本快速擴(kuò)圍、并量質(zhì)雙升

    不同于國外，“土地制度+圍墻特色”推動(dòng)了我國房企大多配套物管公司。由于我國土地公有制與美日多元土地所有制的區(qū)別，以及流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)一對多的土地供應(yīng)制度和其他國家多對多的土地供應(yīng)制度的差異，造成我國項(xiàng)目地塊較大，并且基本上都有是有圍墻的小區(qū)形式存在，人口密集，高層住宅占比高，便于集中管理，催生我國房企大多具有自己的物業(yè)管理公司。

房企銷售集中度持續(xù)提升

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