越來越多的人開始看不清房地產(chǎn)市場的走向。在一些地方，房價(jià)持續(xù)上漲，優(yōu)質(zhì)住房供不應(yīng)求，而在一些地方，交易量急劇下降。事實(shí)上，市場分化仍在加劇。我們必須認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)市場目前的趨勢與區(qū)域化有關(guān)。根據(jù)幾十年的規(guī)則，沿海地區(qū)比內(nèi)陸地區(qū)更加分化，超級(jí)城市群比單一的中心城市更有價(jià)值。
目前，中國房地產(chǎn)市場存在一個(gè)非常棘手的問題：房地產(chǎn)過剩。在討論住房空置之前，我們先來討論一下住房在中國家庭資產(chǎn)中的比例。最新數(shù)據(jù)顯示，自2019年以來，中國居民的杠桿率持續(xù)上升，從53.2%上升到54.3%。從2008年到2018年的10年間增長了近35%，平均每年增長3.5%。
我國房地產(chǎn)市場多年來一直存在供過于求的問題，但由于房地產(chǎn)市場過熱，一直沒有出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。事實(shí)上，過去幾年的許多熱點(diǎn)現(xiàn)象都是“假火”，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場投機(jī)嚴(yán)重的情況下，很大一部分需求是對房地產(chǎn)的需求投資，而不是對房地產(chǎn)的剛性需求。這種投資需求“夸大”了房地產(chǎn)市場的需求。由于房地產(chǎn)銷售的高利潤，開發(fā)商將過度開發(fā)房地產(chǎn)，以迎合投機(jī)性租戶。因此，當(dāng)房地產(chǎn)投資者退出時(shí)，他們的房子和那些為投機(jī)者做好準(zhǔn)備的開發(fā)商都是多余的。
目前房地產(chǎn)過剩的程度如何？
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國城鎮(zhèn)商品房空置率超過22%，空置率約1億套。除商品房外，小產(chǎn)權(quán)房類型較多。在商品房出現(xiàn)之前的幾十年里，小型房地產(chǎn)是最受歡迎的。據(jù)估計(jì)，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量應(yīng)該是商品房的三倍以上，所以小產(chǎn)權(quán)房的空置率大約是商品房的三倍，大約3億套，4億套的空置房，按照一套房可以住4個(gè)成年人，這就是說空置房足夠16億人居??！
但中國現(xiàn)在只有14億人口，其中很大一部分人已經(jīng)買了房子。如果他們想在未來賣掉這4億套空房子，無論是房屋公司還是租戶都不會(huì)面臨太大的壓力。畢竟，在只剩下這么多需求和房價(jià)仍然高企的情況下，去庫存注定是一件棘手的事情。
要解決住房供給過剩的問題，最好的辦法就是降低房價(jià)
決定房價(jià)水平的主要是供求關(guān)系。如果市場上的住房供給大于需求，房價(jià)就會(huì)下降，反之，房價(jià)就會(huì)上升。所以又回到了老問題：房價(jià)會(huì)下跌嗎？什么時(shí)候會(huì)下降？它能跌多少？事實(shí)上，根據(jù)上面的說法，房價(jià)是否會(huì)下跌有一個(gè)答案。由于房子是“買不起，賣不出去”的情況，降價(jià)其實(shí)是一個(gè)時(shí)間問題。
房地產(chǎn)供過于求導(dǎo)致資源利用率下降，房屋銷售困難。房價(jià)更有可能上漲。據(jù)估計(jì)，房產(chǎn)稅的出臺(tái)，將有機(jī)會(huì)使房價(jià)下跌。從目前情況看，中國大多數(shù)城市的房價(jià)仍在上漲，這肯定會(huì)促使地方政府提供更多土地，并促使房地產(chǎn)開發(fā)商建造更多房屋。國家采取了穩(wěn)定物價(jià)和房價(jià)的政策，因?yàn)閲獾慕?jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)泡沫的破裂與房價(jià)的突然快速下跌有關(guān)。
房產(chǎn)大佬潘石屹一語中的，給出底線
隨著時(shí)間的推移，大城市吸納了小城市的人口，“白菜價(jià)”住宅城市會(huì)越來越多。那么，面對這樣的市場形勢，房價(jià)在未來10年能“跌”多少呢？
作為SOHO中國的董事長，潘石屹一直對房地產(chǎn)市場有著客觀的看法。為了解決房價(jià)下跌的問題，他在去年的中期金融數(shù)據(jù)會(huì)議上說:“對開發(fā)商來說，20%是中國房價(jià)下跌的底線。”除此之外，大多數(shù)房地產(chǎn)公司將不復(fù)存在。這是潘石屹的觀點(diǎn)，在考慮企業(yè)存活率的前提下，即在保證房地產(chǎn)不會(huì)崩盤的前提下，房價(jià)會(huì)下跌20%以內(nèi)。
對于這個(gè)底線，許多人只是覺得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠
鑒于房地產(chǎn)市場供過于求，房價(jià)下跌20%并不是什么大事，但與前幾年相比，這也是一個(gè)大動(dòng)作。許多人只是需要認(rèn)為沒有人買房子，房價(jià)至少應(yīng)該普遍下降，這并不是說不可能，但它可能需要一個(gè)漫長的周期，只是等待。20%的幅度是相對于開發(fā)商而言的，開發(fā)商現(xiàn)在出售的毛利率至少在10%以上，如果實(shí)際價(jià)格下降，通過控制勞動(dòng)力和管理成本，達(dá)到20%的幅度應(yīng)該不難。
專家認(rèn)為，從兩個(gè)方面看，現(xiàn)在大多數(shù)人買房是通過貸款，而首付占到總房款的30%，加上已償還貸款的利息，銀行可以承受40%的降幅。當(dāng)然，這是最理想的。如果房價(jià)下跌20-30%，銀行將面臨更大的壓力。因此，從這個(gè)角度來看，銀行和開發(fā)商有一個(gè)共同的底線，那就是房價(jià)下跌不會(huì)超過20%。你覺得怎么樣？
總的來說，當(dāng)前房價(jià)已經(jīng)處于一個(gè)穩(wěn)中有降的時(shí)期，未來幾年房價(jià)上漲的可能性不大，所以剛需族買房不要因?yàn)榉績r(jià)下降或者上漲了就驚慌，房市給了觀望的時(shí)間，購房者要做好自己的購房計(jì)劃，按計(jì)劃來買房。越來越多的人開始看不清房地產(chǎn)市場的走向。在一些地方，房價(jià)持續(xù)上漲，優(yōu)質(zhì)住房供不應(yīng)求，而在一些地方，交易量急劇下降。事實(shí)上，市場分化仍在加劇。我們必須認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)市場目前的趨勢與區(qū)域化有關(guān)。根據(jù)幾十年的規(guī)則，沿海地區(qū)比內(nèi)陸地區(qū)更加分化，超級(jí)城市群比單一的中心城市更有價(jià)值。
目前，中國房地產(chǎn)市場存在一個(gè)非常棘手的問題：房地產(chǎn)過剩。在討論住房空置之前，我們先來討論一下住房在中國家庭資產(chǎn)中的比例。最新數(shù)據(jù)顯示，自2019年以來，中國居民的杠桿率持續(xù)上升，從53.2%上升到54.3%。從2008年到2018年的10年間增長了近35%，平均每年增長3.5%。
我國房地產(chǎn)市場多年來一直存在供過于求的問題，但由于房地產(chǎn)市場過熱，一直沒有出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。事實(shí)上，過去幾年的許多熱點(diǎn)現(xiàn)象都是“假火”，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場投機(jī)嚴(yán)重的情況下，很大一部分需求是對房地產(chǎn)的需求投資，而不是對房地產(chǎn)的剛性需求。這種投資需求“夸大”了房地產(chǎn)市場的需求。由于房地產(chǎn)銷售的高利潤，開發(fā)商將過度開發(fā)房地產(chǎn)，以迎合投機(jī)性租戶。因此，當(dāng)房地產(chǎn)投資者退出時(shí)，他們的房子和那些為投機(jī)者做好準(zhǔn)備的開發(fā)商都是多余的。
目前房地產(chǎn)過剩的程度如何？
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國城鎮(zhèn)商品房空置率超過22%，空置率約1億套。除商品房外，小產(chǎn)權(quán)房類型較多。在商品房出現(xiàn)之前的幾十年里，小型房地產(chǎn)是最受歡迎的。據(jù)估計(jì)，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量應(yīng)該是商品房的三倍以上，所以小產(chǎn)權(quán)房的空置率大約是商品房的三倍，大約3億套，4億套的空置房，按照一套房可以住4個(gè)成年人，這就是說空置房足夠16億人居??！
但中國現(xiàn)在只有14億人口，其中很大一部分人已經(jīng)買了房子。如果他們想在未來賣掉這4億套空房子，無論是房屋公司還是租戶都不會(huì)面臨太大的壓力。畢竟，在只剩下這么多需求和房價(jià)仍然高企的情況下，去庫存注定是一件棘手的事情。
要解決住房供給過剩的問題，最好的辦法就是降低房價(jià)
決定房價(jià)水平的主要是供求關(guān)系。如果市場上的住房供給大于需求，房價(jià)就會(huì)下降，反之，房價(jià)就會(huì)上升。所以又回到了老問題：房價(jià)會(huì)下跌嗎？什么時(shí)候會(huì)下降？它能跌多少？事實(shí)上，根據(jù)上面的說法，房價(jià)是否會(huì)下跌有一個(gè)答案。由于房子是“買不起，賣不出去”的情況，降價(jià)其實(shí)是一個(gè)時(shí)間問題。
何時(shí)降息取決于何時(shí)放松政策
房地產(chǎn)供過于求導(dǎo)致資源利用率下降，房屋銷售困難。房價(jià)更有可能上漲。據(jù)估計(jì)，房產(chǎn)稅的出臺(tái)，將有機(jī)會(huì)使房價(jià)下跌。從目前情況看，中國大多數(shù)城市的房價(jià)仍在上漲，這肯定會(huì)促使地方政府提供更多土地，并促使房地產(chǎn)開發(fā)商建造更多房屋。國家采取了穩(wěn)定物價(jià)和房價(jià)的政策，因?yàn)閲獾慕?jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)泡沫的破裂與房價(jià)的突然快速下跌有關(guān)。
房產(chǎn)大佬潘石屹一語中的，給出底線
隨著時(shí)間的推移，大城市吸納了小城市的人口，“白菜價(jià)”住宅城市會(huì)越來越多。那么，面對這樣的市場形勢，房價(jià)在未來10年能“跌”多少呢？
作為SOHO中國的董事長，潘石屹一直對房地產(chǎn)市場有著客觀的看法。為了解決房價(jià)下跌的問題，他在去年的中期金融數(shù)據(jù)會(huì)議上說:“對開發(fā)商來說，20%是中國房價(jià)下跌的底線。”除此之外，大多數(shù)房地產(chǎn)公司將不復(fù)存在。這是潘石屹的觀點(diǎn)，在考慮企業(yè)存活率的前提下，即在保證房地產(chǎn)不會(huì)崩盤的前提下，房價(jià)會(huì)下跌20%以內(nèi)。
對于這個(gè)底線，許多人只是覺得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠
鑒于房地產(chǎn)市場供過于求，房價(jià)下跌20%并不是什么大事，但與前幾年相比，這也是一個(gè)大動(dòng)作。許多人只是需要認(rèn)為沒有人買房子，房價(jià)至少應(yīng)該普遍下降，這并不是說不可能，但它可能需要一個(gè)漫長的周期，只是等待。20%的幅度是相對于開發(fā)商而言的，開發(fā)商現(xiàn)在出售的毛利率至少在10%以上，如果實(shí)際價(jià)格下降，通過控制勞動(dòng)力和管理成本，達(dá)到20%的幅度應(yīng)該不難。
專家認(rèn)為，從兩個(gè)方面看，現(xiàn)在大多數(shù)人買房是通過貸款，而首付占到總房款的30%，加上已償還貸款的利息，銀行可以承受40%的降幅。當(dāng)然，這是最理想的。如果房價(jià)下跌20-30%，銀行將面臨更大的壓力。因此，從這個(gè)角度來看，銀行和開發(fā)商有一個(gè)共同的底線，那就是房價(jià)下跌不會(huì)超過20%。你覺得怎么樣？
總的來說，當(dāng)前房價(jià)已經(jīng)處于一個(gè)穩(wěn)中有降的時(shí)期，未來幾年房價(jià)上漲的可能性不大，所以剛需族買房不要因?yàn)榉績r(jià)下降或者上漲了就驚慌，房市給了觀望的時(shí)間，購房者要做好自己的購房計(jì)劃，按計(jì)劃來買房。
10月50城新房房價(jià)環(huán)比上漲，比上月減少3城。其中，15城新房房價(jià)環(huán)比漲幅超1%。西寧環(huán)比上漲2.8%領(lǐng)漲全國，呼和浩特環(huán)比上漲2.4%位居第二，南寧環(huán)比上漲2%排名第三。成都環(huán)比上漲1.5，漲幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。昆明環(huán)比上漲1.5%，漲幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。武漢、?？诃h(huán)比上漲均為1%，漲幅分別擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)、0.5個(gè)百分點(diǎn)。西安環(huán)比上漲0.9%，漲幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。上海和深圳均上漲0.4%，漲幅比上月分別回落0.1和0.8個(gè)百分點(diǎn)。
3城市新房房價(jià)與上月持平，比上月減少2城。17城房價(jià)下跌，比上月增加5城。廣州環(huán)比下跌0.1%，北京、杭州環(huán)比跌幅均為0.2%。合肥環(huán)比下跌0.2%，跌幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。廈門環(huán)比下跌0.7%，跌幅擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。
2019年10月全國主要城市新房房價(jià)環(huán)比漲跌幅
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
2019年10月全國主要城市新房房價(jià)環(huán)比漲跌幅
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
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