2020-2024年中國商業(yè)物業(yè)管理模式、管理面積、商業(yè)物業(yè)管理總收益及商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)市場人員每月平均工資預(yù)測預(yù)測[圖]

管小紅 2020-06-07 05:30 來源：智研咨詢

商業(yè)物業(yè)管理是指對各類商業(yè)樓宇建筑物業(yè)管理的總稱。商業(yè)物業(yè)的主要內(nèi)容可分為一般管理和特殊管理兩種。其中一般商業(yè)物業(yè)管理是指對小股業(yè)主或承租商的日常性事務(wù)的管理，如保潔管理、安全保衛(wèi)管理、消防管理、設(shè)備管理、車輛管理等；特殊管理則包括商業(yè)形象的宣傳推廣、承租客商的選配等內(nèi)容。

商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容

1	選配承租客商	由于購物中心是一個商業(yè)結(jié)構(gòu)群體，因此，要使購物中心繁榮，對顧客有吸引力，在樓層、攤位和經(jīng)營時，要充分考慮各種商品的搭配和組合并保證質(zhì)量，使顧客真正感到“走百家不如走一家”從而吸引顧客，為租客提高經(jīng)濟效益提供條件。理想的承租戶要能提供貨真價實的商品和讓顧客滿意的服務(wù)，各承租戶所經(jīng)營的商品種類要配合整個商場的統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)劃；最后，承租戶還要有足夠和連續(xù)的支付租金的能力。
2	租賃管理和合同管理	大型商業(yè)場所中有不少是采用柜臺出租和層面出租，負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)要以良好的管理服務(wù)業(yè)績來推動租賃業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)同樣要以良好的管理服務(wù)業(yè)績來促進經(jīng)營單位的租賃業(yè)務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)場管理部門，如經(jīng)營部要加強各類合同、契約的起草、協(xié)調(diào)、實施和保管工作。
3	設(shè)備設(shè)施管理	商業(yè)場所的電梯、中央空調(diào)等設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)是經(jīng)營活動必小可少的。因此，對商業(yè)場所的設(shè)備設(shè)施進行精心養(yǎng)護，及時維修是一項重要工作。要定期檢查，建立制度，落實到人。客戶電梯、貨運電梯、自動扶梯的安全性要堅持檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報修。空調(diào)、水電系統(tǒng)、衛(wèi)生設(shè)備的日常檢查要絕對保證正常的使用，避免在客戶或消費者使用的過程中發(fā)生問題。
4	安全保衛(wèi)	大型商業(yè)場所面積大、商品繁多、客流量大，人員復(fù)雜，這些因素都容易引發(fā)安全問題。因此，商業(yè)場所的安保工作量大、質(zhì)量要求高。中央監(jiān)控室的值勤人員要以高度的責(zé)任心監(jiān)督火災(zāi)報警裝置和電視監(jiān)控與錄像工作，電視監(jiān)控要對樓內(nèi)與廣場同時進行，要制定防止火災(zāi)、搶劫偷盜、流氓鬧事等突發(fā)事件和惡性事件的應(yīng)急預(yù)案并組織一定規(guī)模的演示。
5	消防管理	對商業(yè)場所來說，消防工作至關(guān)重要，必須常備不懈。購物中心商品多，客流量大，更應(yīng)該做好消防工作，預(yù)防一切可能發(fā)生的火災(zāi)。首先要保證消防通道的暢通和安全門使用便捷，以便發(fā)生火災(zāi)時及時疏散人流。平時要嚴(yán)禁場內(nèi)吸煙、動用明火或用電器燒水煮飯。要堅持對消防龍頭、滅火器、消防通道的定期檢查和不定期的抽查，確保專項設(shè)備的專項使用。消防管理要貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，在適當(dāng)?shù)臈l件下，物業(yè)管理企業(yè)可以組織進行火災(zāi)搶救的演習(xí)。另外，還要制定各種消防安全的規(guī)章制度，這些規(guī)章制度的制定、頒布和實施，必能把消防安全提高到一個更高的水平和層次，并讓火災(zāi)發(fā)生的機會降為最低。
6	清潔衛(wèi)生管理	大型商業(yè)場所中心客流量大，人員素質(zhì)參差不齊，如果清潔衛(wèi)生跟不上，導(dǎo)致商場內(nèi)垃圾多，就會影響購物環(huán)境，因此，商業(yè)場所要設(shè)專職人員進行清掃工作，把垃圾雜物及時清理外運，隨時保持場內(nèi)衛(wèi)生。此外，購物中心的招牌也要隨時保持清潔亮麗，完整無損，對壞的霓虹燈要及時修復(fù)，以免影響商場的形象。場內(nèi)各樓層適當(dāng)?shù)胤揭O(shè)置衛(wèi)生箱、痰盂等潔具，每天要換洗，保持干凈。
7	車輛管理	要對車輛的進出、停放進行有效地疏導(dǎo)和管理。有地下停車位的更要注意車輛的進出安全。應(yīng)設(shè)專人指揮汽車、摩托車、自行車的停放，保持良好的交通秩序。大門口及側(cè)門要保持暢通，嚴(yán)禁流動攤販在此經(jīng)營和進行其他的各種活動。

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

商業(yè)物業(yè)管理的特點

1	保持環(huán)境舒適、美觀	隨著人們生活水平的提高，商業(yè)場所是人們休閑、娛樂的地方，相對辦公大樓的氣派、雅致，更追求熱鬧、休閑。往往在大空間、大間隔式的層面里顯得商品琳瑯滿目、一覽無余，外墻上、商場內(nèi)的廣告往往鋪天蓋地，有的還在廣場上建造了噴水池，室內(nèi)擺設(shè)花卉，設(shè)置小瀑布或高大的人工綠樹等，經(jīng)營者為創(chuàng)立品牌做足了文章；商業(yè)樓宇的人流量和物流量較之其他物業(yè)來說大得多了。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有專人負(fù)責(zé)商業(yè)場所內(nèi)的流動保潔，及時清除垃圾，保持場所內(nèi)的清潔。
2	保證設(shè)備設(shè)施正常運行	在我國一些大中城市的購物大廈中，不僅水、電、衛(wèi)生設(shè)備一應(yīng)俱全，而且還設(shè)有高層電梯、自動扶梯、貨梯和大型中央空調(diào)等現(xiàn)代化設(shè)備。保證商業(yè)場所的設(shè)備設(shè)施的正常運行是開展正常經(jīng)營活動的前提。因此，要保障自動扶梯、垂直客貨運電梯、空調(diào)、照明、消防、監(jiān)控等設(shè)備設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)，保證供電系統(tǒng)不出突然性的停電故障，還要根據(jù)攤位易主以及裝修頻繁等特點做好裝修管理工作。
3	確保顧客消費便利	由于商業(yè)場所來往人員多、車流量大，為r給前來休閑、購物的顧客提供一個便利的環(huán)境條件，在管理中要有專人負(fù)責(zé)來往車輛的疏導(dǎo)工作，以保證顧客的出行方便。例如，大面積的停車場是商業(yè)場所必不可少的配套項目，地面停車位或地下停車庫的設(shè)計必須視野開闊，令司機容易發(fā)現(xiàn)空位，停車方向和內(nèi)部通道的設(shè)計也需合理利用。
4	保障商業(yè)場所的安全	商業(yè)場所的客流量不僅大，而且人員構(gòu)成比較復(fù)雜，由于人們在進出商業(yè)場所時不受任何限制，尤其是敞開式的商場堆滿了商品，保安工作就更重要了。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過完善的技防和人防措施，最大限度地保證業(yè)主、客戶和顧客的利益，在防盜的同時注意策略，方法得當(dāng)，保證顧客安全、放心地購物消費。同時，由于商業(yè)場所內(nèi)部人員流動性大、商品眾多，商業(yè)場所的安全管理中的消防安全管理尤為重要。物業(yè)管理企業(yè)平時要做好消防設(shè)備設(shè)施日常維護保養(yǎng)工作，同時要制定并完善緊急情況下的應(yīng)急措施，通過各項管理制度的切實執(zhí)行，保證商業(yè)場所內(nèi)消防通道的暢通，一旦出現(xiàn)緊急情況便能立即將顧客疏散。另外還要加強易燃易爆商品的管理，清場后的商鋪管理又成為商業(yè)場所保安管理服務(wù)中的一大任務(wù)。

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商可以包干制或傭金方式收取管理費。在中國，一筆過費用模式為收取住宅及非住宅物業(yè)的物業(yè)管理費的主要方式。

商業(yè)物業(yè)管理的模式

1	保持環(huán)境舒適、美觀	隨著人們生活水平的提高，商業(yè)場所是人們休閑、娛樂的地方，相對辦公大樓的氣派、雅致，更追求熱鬧、休閑。往往在大空間、大間隔式的層面里顯得商品琳瑯滿目、一覽無余，外墻上、商場內(nèi)的廣告往往鋪天蓋地，有的還在廣場上建造了噴水池，室內(nèi)擺設(shè)花卉，設(shè)置小瀑布或高大的人工綠樹等，經(jīng)營者為創(chuàng)立品牌做足了文章；商業(yè)樓宇的人流量和物流量較之其他物業(yè)來說大得多了。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有專人負(fù)責(zé)商業(yè)場所內(nèi)的流動保潔，及時清除垃圾，保持場所內(nèi)的清潔。
2	保證設(shè)備設(shè)施正常運行	在我國一些大中城市的購物大廈中，不僅水、電、衛(wèi)生設(shè)備一應(yīng)俱全，而且還設(shè)有高層電梯、自動扶梯、貨梯和大型中央空調(diào)等現(xiàn)代化設(shè)備。保證商業(yè)場所的設(shè)備設(shè)施的正常運行是開展正常經(jīng)營活動的前提。因此，要保障自動扶梯、垂直客貨運電梯、空調(diào)、照明、消防、監(jiān)控等設(shè)備設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)，保證供電系統(tǒng)不出突然性的停電故障，還要根據(jù)攤位易主以及裝修頻繁等特點做好裝修管理工作。
3	確保顧客消費便利	由于商業(yè)場所來往人員多、車流量大，為r給前來休閑、購物的顧客提供一個便利的環(huán)境條件，在管理中要有專人負(fù)責(zé)來往車輛的疏導(dǎo)工作，以保證顧客的出行方便。例如，大面積的停車場是商業(yè)場所必不可少的配套項目，地面停車位或地下停車庫的設(shè)計必須視野開闊，令司機容易發(fā)現(xiàn)空位，停車方向和內(nèi)部通道的設(shè)計也需合理利用。
4	保障商業(yè)場所的安全	商業(yè)場所的客流量不僅大，而且人員構(gòu)成比較復(fù)雜，由于人們在進出商業(yè)場所時不受任何限制，尤其是敞開式的商場堆滿了商品，保安工作就更重要了。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過完善的技防和人防措施，最大限度地保證業(yè)主、客戶和顧客的利益，在防盜的同時注意策略，方法得當(dāng)，保證顧客安全、放心地購物消費。同時，由于商業(yè)場所內(nèi)部人員流動性大、商品眾多，商業(yè)場所的安全管理中的消防安全管理尤為重要。物業(yè)管理企業(yè)平時要做好消防設(shè)備設(shè)施日常維護保養(yǎng)工作，同時要制定并完善緊急情況下的應(yīng)急措施，通過各項管理制度的切實執(zhí)行，保證商業(yè)場所內(nèi)消防通道的暢通，一旦出現(xiàn)緊急情況便能立即將顧客疏散。另外還要加強易燃易爆商品的管理，清場后的商鋪管理又成為商業(yè)場所保安管理服務(wù)中的一大任務(wù)。

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相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國物業(yè)管理行業(yè)市場需求預(yù)測及投資前景分析報告》

目前的商業(yè)物業(yè)，大部分都是委托經(jīng)營型的，因此，研究該類型的物業(yè)管理，自然就成為商業(yè)物業(yè)管理的重點。商業(yè)物業(yè)管理工作中的每一部分，都應(yīng)以滿足當(dāng)前的承租人需要和吸引新的承租人為中心。

數(shù)據(jù)顯示：2014年中國物業(yè)管理服務(wù)提供商在管商務(wù)物業(yè)總面積5.20億平方米，2019年增至8.19億平方米。預(yù)計2020年物業(yè)管理服務(wù)提供商在管商務(wù)物業(yè)總面積將達8.69億平方米。2024年將達到10.55億平方米。

2014-202４年中國物業(yè)管理服務(wù)提供商在管商務(wù)物業(yè)總面積情況預(yù)測

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隨著商業(yè)物業(yè)管理面積增多，中國商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)市場總收益規(guī)模擴大。2014年總收益303億元，其中增值服務(wù)收益35億元，基本物業(yè)管理服務(wù)收益268億元。2019年商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)市場總收益559億元，增值服務(wù)收益89億元，基本物業(yè)管理服務(wù)收益470億元。2019年，基本物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)分別占中國商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商總收益約84.1%及15.9%。由于商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商一直尋求進一步多元化其服務(wù)和收入來源，預(yù)計近期增值服務(wù)占總收益的比例將不斷上升。預(yù)計2024中國商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)市場總收益822億元，其中增值服務(wù)178億元，基本物業(yè)管理服務(wù)644億元。

2019年基本物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)分別占中國商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商總收益比例情況

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2014-202４年中國商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)市場增值服務(wù)總收益預(yù)測

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2014-202４年中國商務(wù)物業(yè)基本管理服務(wù)總收益預(yù)測

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2014-202４年中國商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)總收益預(yù)測

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商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)面臨的機遇及挑戰(zhàn)

開發(fā)高端寫字樓：隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，高端寫字樓作為城市地標(biāo)，在商務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景極佳，如此不但促進中國商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展，亦推動對服務(wù)范圍及質(zhì)素的龐大需求。

行業(yè)集中加速：中國商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)市場集中率近年一直上升，原因是有利政策環(huán)境、市場競爭不斷加劇及涉足資本市場。其中，少數(shù)龍頭物業(yè)管理服務(wù)公司努力透過市場并購，提升管理水平及核心競爭力。

設(shè)施管理服務(wù)普及化：隨著中國商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)市場發(fā)展，物業(yè)開發(fā)商更加注重資產(chǎn)增值，而企業(yè)偏好優(yōu)質(zhì)寫字樓環(huán)境。因此，商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商（特別是龍頭公司）傾向提供一體化設(shè)施管理服務(wù)，其中因應(yīng)不同客戶要求定制服務(wù)解決方案。此外，設(shè)施管理服務(wù)的信息技術(shù)及移動互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)應(yīng)用，向來是其中一種趨勢。低線城市的潛力：盡管大灣區(qū)包括香港、廣州及深圳等多個經(jīng)濟發(fā)達的先進城市在內(nèi)，但東莞、中山及惠州等多個正在開發(fā)中的低線城市具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，有助商?wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商擴大地域覆蓋范圍。此外，該等城市的商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)市場發(fā)展相對仍未成熟，能夠為有計劃在初期搶占市場份額的服務(wù)提供商帶來潛在機會。

擴大服務(wù)范圍：隨著競爭加劇，大灣區(qū)的商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商致力于在基本物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上，將服務(wù)范圍擴大至專門項目設(shè)計及翻新、雇員培訓(xùn)及接駁巴士服務(wù)等增值服務(wù)。擴大服務(wù)范圍有助提高客戶滿意度、保持競爭力及提升品牌聲譽。

勞動及運營成本日益上升：商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)市場屬于勞動密集型行業(yè)，牽涉大量勞動力，例如保安人員、清潔人員及維護人員。近年的每月最低工資一直上漲。此外，過去數(shù)年水電等公用事業(yè)費亦有所上調(diào)。勞動成本及運營成本日益上升，可能會令商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商的利潤率降低。

2014-2024年中國商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)市場人員每月平均工資預(yù)測