2019年中國房地產(chǎn)竣工回暖、二手房交易現(xiàn)狀、精裝修房市場發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析[圖]

    2019年1-9月中國商品房銷售額達到111491億元，增長7.1%，增速加快0.4個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%，辦公樓銷售額下降11.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降13.0%。

2019年1-9月中國商品房銷售面積及增速趨勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2018-2019年前9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨勢

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    一、房地產(chǎn)竣工回暖

    商品房庫存自16年達近10年來峰值73931萬平方米后持續(xù)下降，17和18年底分別達58923、52414萬平方米，同比下降15.26%、11.04%。加之目前期房銷售占比不斷提高，19年開始交房需求的提升進一步推動房屋竣工面積增速提高。

商品房待售面積回落，地產(chǎn)有補庫需求

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    2019年1-9月房屋竣工面積累計4.67億平米，同比下滑8.6%，其中住宅竣工面積3.31億平米，同比下滑8.5%，辦公樓竣工面積1740萬平米，同比下滑10.3%，商業(yè)營業(yè)用房竣工面積5533萬平米，同比下滑13.5%；9月單月同比方面，房屋竣工面積自8月首次轉(zhuǎn)正后增幅繼續(xù)擴大，其中住宅竣工面積自2017年8月以來首次轉(zhuǎn)正，辦公樓竣工面積維持6月以來的高增長，商業(yè)營業(yè)用房增幅持續(xù)大幅改善。

房屋竣工面積累計增速（%）

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    二、二手房交易

    隨新房銷售增速放緩，二手房在建材企業(yè)下游的占比持續(xù)提高，特別是渠道中零售占比較高的企業(yè)，二手房交易的熱度對其需求的影響正逐步增加。分線城市來看，一線城市（北京、深圳）二手房成交面積1-9月累計下降5.9%，降幅較1-8月收窄1.3pct，二線城市二手房成交面積1-9月累計增長16.5%，較1-8月增速降低1.2pct。

    住宅二手房成交面積方面，一線城市（北京、深圳）1-9月累計下降6.6%，降幅較1-8月收窄0.9pct，二線城市1-9月累計增長8.5%，較1-8月增速降低4.7pct。

    總體來看，一線城市二手房成交熱度仍較低，但已逐步企穩(wěn)，二線城市受低基數(shù)影響，19年來二手房成交面積累計增速始終維持在10%以上。進入2020年，一線城市二手房成交增速或?qū)⒒卣?，二線城市或?qū)⒕S持低位正增長，為建材零售端的需求帶來一定正面影響。

2018-2019.8一線城市二手房成交累計同比

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2018.3-2019.9二線城市二手房成交累計同比

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    2019年9月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了8月份70個大中城市新建商品房及二手房價格變動情況。在二手房市場，有43個城市二手房價格環(huán)比上漲，7個城市價格環(huán)比持平，20城市價格環(huán)比下跌。

2019.8中國70大中城市二手房價格環(huán)比漲跌

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    三、精裝修

房企銷售面積占比（%）

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    近年來，國家以及地方政府加速推動全裝修房的交付政策落地，并于18年頻繁出現(xiàn)“進一步”、“加強”等推進全裝修交付的用詞。截止年頻繁出現(xiàn)“進一步”、“加強”等推進全裝修交付的用詞。截止18年底，據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，精裝修商品住宅開盤量占比達到59.9%，全國精裝房比例達到28.5%，預計到2019年將超30%。

    2019年2月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳出臺《住宅項目規(guī)劃（征求意見稿）》其中更是明確提出：新建城市建筑應全裝修交付，即精裝修比例達到100%。精裝修比例的提升使得更多地產(chǎn)商采用集采方式采購建材，也有更多品類的建材被集中采購，使得其零售市場受到擠壓。在這種趨勢下，工程端占比高的建材企業(yè)，逐步獲得更大的市場份額，快速擴大市場集中度。

2016-2018年中國精裝修商品住宅新開盤情況

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2018精裝修房市場滲透率

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各地全裝修政策梳理

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    在精裝修房屋中，建材、衛(wèi)浴、廚房用品幾乎成為標配，配置率在95%以上，使得整個市場向工程端傾斜，供應商的競爭格局發(fā)生變化。

2016-2018年精裝修占比

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    根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，1-8月全國住宅精裝新開盤項目數(shù)量1818個，同比增加15.9%，住宅精裝修開盤數(shù)量保持較高增速；從套數(shù)來看，1-8月住宅精裝新開盤房間數(shù)量164.74萬套，同比增加10%。

    總體看來，1-8月新開盤精裝套數(shù)及個數(shù)的增速皆明顯高于住宅新開工面積增速5%，顯示了精裝修比例的持續(xù)提升。

2017-2019.8精裝修新開盤項目累計數(shù)量

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2017-2019.6精裝修新開盤項目累計規(guī)模

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2018-2019.8精裝修項目規(guī)模

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2017-2019.8精裝修規(guī)模增速與房地產(chǎn)銷售面積增速

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    2019年1-8月重點70城百強房企新開盤建筑面積60795.67萬㎡，其中全裝修建筑面積29169.97萬㎡，全裝修建面比例47.98%，較1-7月下降0.84pct。百強房企全裝修建面比例總體呈穩(wěn)步增長趨勢。

全國重點70城百強房企全裝修建面累計比例變化

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1-8月月點全國重點70城百強房企全裝修規(guī)劃建面TOP10

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    三、精裝修趨勢

    全國來看，2019年1-8月百強房企中全裝修比例30%以上的有以上的有68家，占比62.39%；全裝修比例20%-30%的有9家，占比8.26%；全裝修比例；全裝修比例20%以下的有32家，占比29.36%。百強房企中近2/3全裝修比例達到30%以上。

2019年1-8月點全國重點70城全裝修比例百強房企發(fā)展水平

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    從重點70城全裝修面積來看，2019年1-8月TOP1-10梯隊房企全裝修建面占比47.44%，較1-7月上升0.57pct；TOP11-30梯隊房企全裝修建面占比25.02%，較1-7月下降0.19pct；TOP31-100房企全裝修建面占比27.54%，較1-7月下降0.37pct?？傮w來看，頭部房企目前精裝修比例普遍在80%以上，繼續(xù)提高的空間有限，而腰部房企的精裝修比例仍有較大上升空間，且19年來腰部房企的銷售面積增速顯著高于頭部房企，預計其在全裝修中的占比將持續(xù)提升。

1-8月點全國重點70城百強房企全裝修建面占比變化

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1-8月點全國重點70城百強房企全裝修建面比例TOP10

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    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展策略及投資風險研究報告》