智研精品報(bào)告

2019年9月中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資市場(chǎng)分析：地產(chǎn)投資增速下滑[圖]

房地產(chǎn) 文爭(zhēng) 2019-11-15 05:44 來(lái)源：智研咨詢

一、地產(chǎn)投資增速下滑，國(guó)家調(diào)控政策收緊

2013年到2019年房地產(chǎn)投資增速持續(xù)降緩。2019年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)投資累計(jì)增速持續(xù)下滑，截至9月末，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)額為98008億元，全國(guó)房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速為10.50%，較年初下降1.50%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)值及累計(jì)同比

數(shù)據(jù)來(lái)源：公共資料整理

相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

在經(jīng)濟(jì)增速下行的背景下，國(guó)家地產(chǎn)調(diào)控政策并未放松。2019年不斷出臺(tái)國(guó)家政策限制房地產(chǎn)開發(fā)融資，4月下旬銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)針對(duì)金融機(jī)構(gòu)違規(guī)支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的23號(hào)文和控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模，7月末政治局會(huì)議首次強(qiáng)調(diào)“不把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的短期手段”。從銀行貸款到信托，房地產(chǎn)融資手段均有收緊，調(diào)控力度加強(qiáng)。地產(chǎn)行業(yè)政策仍處于把控較嚴(yán)階段，在國(guó)內(nèi)融資環(huán)境出現(xiàn)邊際改善后，銷售情況有望出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但會(huì)保持在穩(wěn)定增速，地產(chǎn)投資增長(zhǎng)也會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

金融監(jiān)管部門通過(guò)多方面政策保證執(zhí)行“房住不炒”政策

時(shí)間	部門/會(huì)議	內(nèi)容
2019.02.25	央行金融市場(chǎng)工作會(huì)議	繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)，特別是要嚴(yán)格控制帶有投機(jī)性的開發(fā)和個(gè)人貸款，要防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)大的問(wèn)題。繼續(xù)審慎發(fā)放開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
2019.02.25	央行金融市場(chǎng)工作會(huì)議	加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
2019.03.04	銀保監(jiān)會(huì)	《關(guān)于2019年進(jìn)一步提升小微企業(yè)金融服務(wù)質(zhì)效的通知》要求，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)小微企業(yè)貸款資金流向的監(jiān)測(cè)，做好貸中貸后檢查，確保貸款資金真正用于支持小微企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，防止小微企業(yè)貸款資金被挪用至政府平臺(tái)、房地產(chǎn)等調(diào)控領(lǐng)域形成新風(fēng)險(xiǎn)隱患。
2019.04.17	銀保監(jiān)會(huì)	加強(qiáng)金融監(jiān)管，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，控制居民杠桿率過(guò)快增長(zhǎng)。
2019.05.17	銀保監(jiān)會(huì)	《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)23號(hào)）指出房地產(chǎn)行業(yè)政策將聚焦：表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資；個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金挪用于購(gòu)房；資金通過(guò)影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；并購(gòu)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)。
2019.06.13	銀保監(jiān)會(huì)	正視一些地方房地產(chǎn)金融化問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問(wèn)題更趨嚴(yán)重。
2019.07.06	銀保監(jiān)會(huì)	針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司，銀保監(jiān)會(huì)開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平。
2019.07.12	發(fā)改委	《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》明確，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債要加強(qiáng)信息披露，在募集說(shuō)明書等文件中需明確資金用途等情況。
2019.07.30	中央政治局	要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
2019.07.31	中國(guó)人民銀行	強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企融資行為監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示。
2019.08.10	銀保監(jiān)會(huì)	《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》，決定在32個(gè)城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作，將嚴(yán)厲查處各種將資金通過(guò)挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。

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二、開工竣工相背離，新開工或?qū)⒊掷m(xù)走低

新開工和竣工相背離，新開工或繼續(xù)走低，而竣工持續(xù)回升。2019年9月底，地產(chǎn)房屋新開工面積累計(jì)同比8.60%，較8月下降0.30%，今年地產(chǎn)新開工整體趨勢(shì)下行，新開工面積增速或繼續(xù)回落，一方面由于銷售端存在壓力，行業(yè)去化趨勢(shì)性下行，房企開工意愿有所減弱，另一方面系融資緊張的條件下土地市場(chǎng)降溫。

竣工面積累計(jì)同比-8.60%，較8月同比增長(zhǎng)1.40%，近3月竣工端累計(jì)同比持續(xù)回升。新開工面積和竣工面積走向背離，開工向下、竣工向上。這表明施工重心將會(huì)后移，將有大量施工中的房屋面積即將交付，如果開工-竣工環(huán)節(jié)整體回暖，利好下游建筑裝飾行業(yè)。

房屋新開工累計(jì)面積及同比

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房屋竣工累計(jì)面積及同比

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三、銷售均價(jià)下降，房企銷售改善

2019年以來(lái)，中國(guó)百城住宅價(jià)格指數(shù)同比增速放緩。9月百城住宅價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)3.56%，較2019年年初下降1.34%，較8月下降0.12%。2019年1-9月銷售面積累計(jì)值為11.92億平方米，累計(jì)同比為-0.10%；銷售額累計(jì)值為111491.29億元，累計(jì)同比為7.10%。9月商品房銷售面積為1.73億平方米，單月同比增長(zhǎng)32.63%；銷售額為16118.29億元，單月同比增長(zhǎng)約32%。房地產(chǎn)銷售改善主要是由于融資政策收緊以來(lái)房企對(duì)銷售回款依賴度加強(qiáng)，加快回款緩解資金壓力。

2011-2019年住宅百城價(jià)格及同比

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2009-2019年商品房銷售面積及同比

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截至2019年9月，一、二、三線城市百城價(jià)格同比增速分別為0.70%、4.88%和5.08%，目前一線城市房?jī)r(jià)調(diào)控政策最為明顯，2019年以來(lái)價(jià)格同比增速均超過(guò)1%，二三線城市價(jià)格同比增速?gòu)哪瓿醪粩嘞陆?，但仍維持超5%的增長(zhǎng)速度。二三線城市銷售價(jià)格同比增速遠(yuǎn)大于一線城市，主要原因系二三線城市調(diào)控政策沒(méi)有一線城市嚴(yán)格。

一、二、三線百城價(jià)格同比變化