2019年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)融資形勢分析、2019年下半年中國房地產(chǎn)企業(yè)融資預(yù)測及房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的對策和出路分析[圖]

    一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要的，不可忽略的作用，經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)，它成為市場經(jīng)濟(jì)大潮中的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)金融鏈接房地產(chǎn)行業(yè)，有著千絲萬縷的關(guān)系，是較為復(fù)雜的理財活動，房地產(chǎn)開發(fā)需要依托房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)金融發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)，它們相互依存、相輔相成。隨著“國四條”、“國十條”和其他新的調(diào)控政策的出臺，抬高了房地產(chǎn)企業(yè)融資的審批門檻，監(jiān)管力度加大，增加了融資成本，渠道變得更加狹窄，無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的需求。導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生融資困境，融資上受制于各金融機(jī)構(gòu)。對于一些房地產(chǎn)企業(yè)自身?xiàng)l件不達(dá)標(biāo)，對于金融機(jī)構(gòu)新推出來的金融產(chǎn)品和融資方式，可能不夠資格，常常被拒之門外。但是房地產(chǎn)開發(fā)離不開資金支撐，開發(fā)規(guī)模大，拿地，項(xiàng)目前期，都需要大量的資金，房地產(chǎn)企業(yè)整個資金跨度長，回款時間慢，所以融資就顯得更加重要，資金不到位可能會影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，給企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展帶來一定的風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際建設(shè)中需要從各種渠道籌集資金，我們可以通過加強(qiáng)戰(zhàn)略合作、集團(tuán)內(nèi)部融資，以及與銀行探索新的融資方式來為企業(yè)籌集資金。

    一、上半年融資形勢觀察

    2019 年 5 月之后， 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金累計增速逐步放緩，截至 2019 年上半年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金累計額達(dá) 8.50 萬億元， 同比增速收窄至 7.2%，較 4 月高點(diǎn)回落 1.7 個百分點(diǎn)。 總體而言，上半年房地產(chǎn)行業(yè)融資形勢呈 1 季度寬松、2 季度收緊的態(tài)勢。

2019 年房地產(chǎn)開發(fā)資金明顯回升

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    2019年1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金130571億元，同比增長7.1%，增速比1—8月份加快0.5個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款19689億元，增長9.1%；利用外資104億元，增長1.4倍；自籌資金42024億元，增長3.5%；定金及預(yù)收款43877億元，增長9.0%；個人按揭貸款19900億元，增長13.6%。

全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速

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    房企開發(fā)資金的來源主要分為：國內(nèi)貸款、自籌資金、 利用外資、 其他資金：①國內(nèi)貸款包括銀行貸款和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款； ②自籌資金包括自有資金、債款及股票融資； ③利用外資包括外國銀行商業(yè)貸款、對境外發(fā)行債券和股票；④其他資金主要以預(yù)收賬款及定金、個人按揭貸款為主。 從各部分資金來源占比來看，截至 2019 年上半年，其他資金、自籌資金、國內(nèi)貸款、 利用外資占比分別為 53%、 31%、 16%、 0.1%；其中國內(nèi)貸款、其他資金占比較 2018 年末分別上升 2 個、 1 個百分點(diǎn)，自籌資金占比較 2018 年末下降 3 個百分點(diǎn)，

開發(fā)資金來源各部分占比

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    國內(nèi)貸款——2018Q4 以來房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增速持續(xù)回落、 2019 年6 月后地產(chǎn)信托募集規(guī)模明顯收縮

    房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)國內(nèi)貸款累計同比增速自 2019 年 3 月份回正后持續(xù)提升，截至 2019 年上半年國內(nèi)貸款累計額達(dá) 1.33 萬億元， 同比增速達(dá) 8.4%，較 2018年 6 月的低點(diǎn)提升 16.4 個百分點(diǎn)。

    作為房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款的主要來源之一，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額于 2018 年 3季度起持續(xù)走低，截至 2019 年上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增速為 14.6%，較 2018 年 3 季度的高點(diǎn)下降 9.9 個百分點(diǎn)。

    房地產(chǎn)信托是房企前段融資的重要工具，而 2019 年 6 月之后對地產(chǎn)信托多方的調(diào)控，致使信托規(guī)模明顯收縮。 2019 年上半年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品募集規(guī)模達(dá)5363 億元，同比增長 3%;其中， 2019 年一季度募集規(guī)模為 2685 億元，同比增長 12%； 2019 年二季度募集規(guī)模較一季度基本持平為 2679 億元，同比下降4%； 5 月份后整體發(fā)行規(guī)模明顯收縮， 7 月募集規(guī)模收縮至 352 億元，達(dá)到近3 年低位，同比下降 41%。

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源：國內(nèi)貸款同比增速

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房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增速回落

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房地產(chǎn)信托產(chǎn)品募集規(guī)模情況

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    自籌資金——2019Q1 企業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模沖高回落

    房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)自籌資金累計同比增速自 2019 年 3 月份回正后持續(xù)提升，截至 2019 年上半年自籌資金累計額達(dá) 2.67 億元，同比增長 4.7%，較 2018 年 9月的高點(diǎn)回落 6.7 個百分點(diǎn)。2019 年上半年， SW 地產(chǎn)板房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá) 3344 億元，同比增長 51%;其中， 2019 年一季度發(fā)行規(guī)模為 1815 億元，維持在近 3 年的高位，同比增長 68%； 2019 年二季度發(fā)行規(guī)模較一季度下滑 16%至 1529 億元，同比增長 35%。 融資成本方面，截至 2019 年 7 月份，房企信用債平均票面利率為5.6%，較 2018 年的平均票面利率小幅下降 0.7 個百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源： 自籌資金同比增速

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房企信用債平均成本

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SW 地產(chǎn)板信用債發(fā)行規(guī)模情況

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    利用外資——2019Q1 內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模達(dá)歷史高位后回落

    2019 年 2 月房地產(chǎn)開發(fā)資金中外資規(guī)模累計同比增速達(dá)到 328%的歷史高位；之后增速迅速回落，截至 2019 年上半年外資規(guī)模達(dá) 42.7 億元，同比增長 52%，較 2019 年 2 月的高點(diǎn)回落 276 個百分點(diǎn)。

    自 2019 年起，內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模明顯提升， 2019 年上半年發(fā)行規(guī)模達(dá)396 億美元，同比增長 17%；其中， 2019 年一季度發(fā)行規(guī)模為 232 億美元，同比增長 32%，達(dá)到歷史高位； 2019 年二季度發(fā)行規(guī)模較一季度明顯下降 29%個百分點(diǎn)至 164 億美元，同比增長 1%，但仍處于歷史較高水平。 在規(guī)模提升的同時，房企海外融資成本也在提升，截至 2019 年 7 月，房企海外債平均融資成本為 8.8%，較 2016 年提升 3.1 個百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)資金外資同比增速

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房企海外債成本走高

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內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模情況

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    其他資金——2019 年 4 月個人按揭貸款、定金及預(yù)收賬款增速走高后回落

    2019 年前 4 個月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的其他資金規(guī)模增速持續(xù)走高， 2019年 1-4 月其他資金累計同比增速達(dá) 13%，較 2018 年同期提升 11%個百分點(diǎn)；之后增速逐步回落，截至 2019 年上半年其他資金規(guī)模為 4.49 億元，同比增長8%，較 2019 年 4 月的高點(diǎn)回落 4.5 個百分點(diǎn)。與此同時，作為其他資金來源的重要組成部分，個人按揭貸款、定金及預(yù)收賬款均明顯走高后回落， 2019 年 1-6 月個人按揭貸款、定金及預(yù)收賬款累計同比增速分別為 11.1%、 9.0%，分別較 2019 年 4 月的高點(diǎn)回落 1.2 個、 6.1 個百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)資金其他資金同比增速

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個人按揭貸款、定金及預(yù)收款同比增速

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    2018 年 10 月至 2019 年 5 月期間，全國首套房平均房貸利率及二套平均房貸利率持續(xù)下滑； 2019 年 6 月，首套平均房貸利率企穩(wěn)，二套平均房貸利率較 5月提升 0.1 個百分點(diǎn)。 8 月以來，大連、合肥、南京、成都、青島、南寧、武漢、西安等多地近期首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上調(diào)：1. 7 月初，南京市兩家銀行將首套房貸利率調(diào)整到基準(zhǔn)利率上浮 20%；2. 青島首套房基準(zhǔn)上浮 15%成主流；

    3. 無錫多家銀行的房貸利率全線上調(diào)：首套房的貸款利率最低標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)利率上浮 18%，部分銀行則按上浮 25%放貸；二套房貸款利率最低按基準(zhǔn)利率上浮 25%，部分銀行上浮甚至達(dá)到了 30%。未來不排除更多二三線城市上調(diào)房貸利率，而平均房貸利率的企穩(wěn)回升將促使個人按揭貸款增速繼續(xù)回落。

平均房貸利率企穩(wěn)后小幅回升

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    二、下半年展望

    2019 年以來，居民新增中長期貸款累計同比增速回歸正值，并于 2 月-5 月間由0.71%迅速提升至 11.18%，而與此同時社會消費(fèi)品零售總額同比增速下滑至 8%左右的水平；在固定資產(chǎn)投資增速走低的同時房地產(chǎn)投資增速維持在較高水；截至 2019 年 1 季度，房地產(chǎn)貸款占總貸款余額的比例持續(xù)提升至 28.5%； 非金融性公司新增短期貸款增速走高的同時非金融性公司新增中長期貸款仍處于負(fù)增長區(qū)間； 信貸結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化的必要性和迫切性受到關(guān)注。

居民杠桿率持續(xù)提升

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房地產(chǎn)貸款占總貸款余額的比例持續(xù)提升

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社零、居民中長期貸款累計同比

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固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資累計同比

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金融機(jī)構(gòu)累計新增信貸情況

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    在 7 月中央政治局會議精神指引下， 接下來繼續(xù)推進(jìn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，尤其是信托業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化仍將是房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的監(jiān)管工作重點(diǎn)——
1. 6 月 15 日，銀保監(jiān)會主席郭樹清表示“我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平。房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為”。

    2. 7 月 31 日，人民銀行在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會上表示“房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多，對小微企業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、科技創(chuàng)新企業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鄉(xiāng)村振興、精準(zhǔn)扶貧等領(lǐng)域支持力度仍有待加強(qiáng)”，同時強(qiáng)調(diào)當(dāng)前和今后一段時期銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化重點(diǎn)在于：1) 提高制造業(yè)中長期貸款和信用貸款占比；2) 繼續(xù)做好小微企業(yè)金融服務(wù)；3) 堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制；加強(qiáng)對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率；4) 加大對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鄉(xiāng)村振興、金融扶貧等國民經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的信貸支持。
3. 8 月 7 日，銀保監(jiān)會日前向各銀保監(jiān)局信托監(jiān)管處室（遼寧、廣西、海南、寧夏除外）下發(fā)《中國銀保監(jiān)會信托部關(guān)于進(jìn)一步做好下半年信托監(jiān)管工作的通知》表示：1) 堅(jiān)持去通道目標(biāo)不變，力度不減；2) 加強(qiáng)房地產(chǎn)信托合規(guī)管理和風(fēng)險控制；按月監(jiān)測房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)變化情況，及時釆取監(jiān)管約談、現(xiàn)場檢查，暫停部分或全部業(yè)務(wù)、撤銷高管任職資格等多種措施，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)信托過快增長、風(fēng)險過度積累的勢頭；3) 推動優(yōu)化信托機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。短期來看， 考慮到房地產(chǎn)投資增速仍較高、 土地溢價率不低、商品房銷售增速仍在可控范圍內(nèi)等多項(xiàng)因素， 2019 年 3 季度房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境大概率仍將偏緊， 4 季度還有待觀察。房企層面，隨著房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管趨嚴(yán)，房企前端融資受限；在這種情況下，部分債務(wù)結(jié)構(gòu)中銀行貸款占比較高的龍頭及優(yōu)勢房企相對會比較從容，受影響也相對較小，例如華潤置地、保利地產(chǎn)銀行貸款占有息負(fù)債的比例（截至 2018 年末）分別高達(dá) 74%、 71%。

    全國 300 城土地溢價率

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商品房銷售面積同比增速

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部分房企融資結(jié)構(gòu)（截至 2018 年末）

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    三、房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的對策和出路

    （一）健全房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系

    健全已經(jīng)頒布的房地產(chǎn)融資法律法規(guī)，使房地產(chǎn)企業(yè)在選融資渠道時，能得到法律的保護(hù)，使房地產(chǎn)融資正常有序地進(jìn)行。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)融資的多元化，新出現(xiàn)了許多融資工具，確保不落后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需規(guī)范房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，增強(qiáng)監(jiān)管，避免發(fā)生各種風(fēng)險，健全融資相關(guān)的監(jiān)管體系，使各類新型融資工具得到有效的保護(hù)，才能使房地產(chǎn)融資得到有效的發(fā)展。金融行業(yè)沒有一帆風(fēng)順的，風(fēng)險時刻伴隨著它，與房地產(chǎn)金融密不可分，息息相關(guān)，它們會受國家宏觀政策調(diào)控的影響，容易形成連貫的效應(yīng)，帶來一定的風(fēng)險，所以必須靠有效的機(jī)制和對應(yīng)的監(jiān)管制度來保障。應(yīng)加強(qiáng)各監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)網(wǎng)合作，建立信息資源共享和信息交流機(jī)制，給企業(yè)方便，給企業(yè)解壓，杜絕重復(fù)監(jiān)管，減少監(jiān)管漏洞，使監(jiān)管效率提高，監(jiān)管成本降低，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資的優(yōu)質(zhì)化發(fā)展。

    （二）拓寬渠道，創(chuàng)新模式，多元化金融產(chǎn)品

    目前，國內(nèi)現(xiàn)有的融資模式不能被房地產(chǎn)企業(yè)融資所滿足，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，想要上市有一定困難，所以需要豐富的多元化的房地產(chǎn)融資體系，達(dá)到適應(yīng)企業(yè)多樣化的要求。除了銀行信貸，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身特點(diǎn)，選擇適合自己企業(yè)的融資方法。比如：固定資產(chǎn)租賃，民間借貸，企業(yè)間拆借等等。也可以嘗試多種渠道相結(jié)合的方式，增加融資的靈活將取代銀行貸款，這種比較單一的，門檻較高的融資模式。新的靈活的金融產(chǎn)品也漸漸滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的需求，提供充足的資金保證企業(yè)正常運(yùn)營。國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度大，調(diào)控頻率高，為規(guī)范房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到了積極作用。對由于房貸政策的變化，房地產(chǎn)信托基金被房地產(chǎn)市場所重視，它在整個融資渠道中的作用漸漸發(fā)揮出來。在 2017 年房地產(chǎn)信托基金總規(guī)模是前三年之和，達(dá)到 379億，由此可見信托投資基金非常受歡迎。 它的發(fā)展，緩解了房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題，只有不斷創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)金融產(chǎn)品多元化，才能適應(yīng)當(dāng)前競爭激烈，瞬息萬變的市場經(jīng)濟(jì)，高效的解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題，促進(jìn)金融市場的發(fā)展和壯大。

    （三）健全房地產(chǎn)金融法律制度和體系

    房地產(chǎn)金融渠道的拓寬，多元化產(chǎn)品的創(chuàng)新，需要法律法規(guī)的保障。房地產(chǎn)金融和法制法規(guī)建設(shè)需同步進(jìn)行，才能幫助房地產(chǎn)金融市場得到有效的發(fā)展。沒有法律保駕護(hù)航，金融的創(chuàng)新，新產(chǎn)品的推出，將會帶來意想不到的法律風(fēng)險。所以完善房地產(chǎn)金融法律制度，對規(guī)范融資模式、創(chuàng)建優(yōu)良的融資市場有著重要的作用，才能最大限度滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需求。進(jìn)而激發(fā)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新熱情，推動房地產(chǎn)金融持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)順利融資。還要建立穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)金融體系，建設(shè)銀行信貸間接融資平臺，拓展資本市場直接融資渠道，營造一個健康的融資環(huán)境，讓房地產(chǎn)企業(yè)可以低風(fēng)險進(jìn)行融資，為業(yè)務(wù)發(fā)展提供必要的資金支持，滿足不同層次企業(yè)的需求。 保障住房抵押借款證券化，證券化市場得到發(fā)展，加強(qiáng)法制建設(shè)，利用好政策，發(fā)展房地產(chǎn)基金。協(xié)調(diào)好多元融資和金融風(fēng)險防控的關(guān)系，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供不斷的動力。 在經(jīng)濟(jì)體制改革中，要想滿足各種資金需求，必須完善多層次金融體系，才能發(fā)展金融市場。

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國房地產(chǎn)市場評估及投資前景分析報告》