2019年青年公寓行業(yè)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析[圖]

    青年公寓是指運(yùn)營(yíng)商通過(guò)收購(gòu)改造或直接開(kāi)發(fā)形式，主要面向青年群體提供可居住與創(chuàng)業(yè)的服務(wù)式公寓。青年公寓一般由多個(gè)居住單元組成的，戶型面積一般較小，房間布局較為緊湊。其既有一般公寓的戶內(nèi)生活基本條件，又具備青年活動(dòng)的配套設(shè)施。強(qiáng)調(diào)靈活租賃、小資生活環(huán)境、生態(tài)性和科技性。青年公寓可以分為以滿足基本住房需求為目標(biāo)的低端青年公寓和以提供優(yōu)質(zhì)住房服務(wù)的高端青年公寓。

    青年公寓行業(yè)上游主要包含三大主體。一是房產(chǎn)相關(guān)者，主要是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、房產(chǎn)中介以及租客等。二是公寓運(yùn)營(yíng)商，主要是青年公寓企業(yè)。三是服務(wù)提供商，主要包含裝修家電、維修保潔、生活服務(wù)、保險(xiǎn)及銀行等。國(guó)內(nèi)青年公寓企業(yè)主要分布在一線城市，二線城市位居第二，三、四線城市則相對(duì)較少。

青年公寓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈體系

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    目前，青年公寓其主要客群為20-35歲左右的單身青年，表現(xiàn)為高校畢業(yè)至入職初期的年輕群體，以滿足該群體成家前住房需求。隨著我國(guó)教育投資規(guī)模以及家庭教育投入的提升，高校在校生人數(shù)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)近幾年高校畢業(yè)生人數(shù)的提升。截至2019年，中國(guó)研究生畢業(yè)生人數(shù)64萬(wàn)人，普通本專科畢業(yè)生人數(shù)758.5萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)分別為6%和0.69%。

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    雖然近些年，國(guó)內(nèi)返鄉(xiāng)就業(yè)趨勢(shì)明顯，但由于國(guó)內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平差異明顯，流動(dòng)人口數(shù)量并沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模下降。高校畢業(yè)生和青年務(wù)工人員更傾向于向經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)的東部城市轉(zhuǎn)移。截至2019年，中國(guó)人戶分離人口2.8億人，流動(dòng)人口2.36億人。

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    我國(guó)高校畢業(yè)生作為青年公寓下游主要需求群體，隨著國(guó)內(nèi)高校畢業(yè)人數(shù)的持續(xù)增長(zhǎng)，青年公寓需求群體提高，同時(shí)，國(guó)內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異明顯，中西部城市高技術(shù)青年群體向東部城市轉(zhuǎn)移趨勢(shì)不減，為東部地區(qū)的青年公寓市場(chǎng)創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)環(huán)境。

    2015 年以來(lái)房?jī)r(jià)高居不下，青年公寓開(kāi)始不斷得到國(guó)家政策的大力支持。特別是在制度化政策的提出之后，對(duì)大型租賃企業(yè)的培育和成長(zhǎng)等方面、促進(jìn)了住房租賃消費(fèi)、支持了出租房建設(shè)和鞏固住房租賃監(jiān)管。青年公寓行業(yè)作為新興行業(yè)發(fā)展迅速，行業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成一批規(guī)模化、專業(yè)化的品牌運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。目前全國(guó)不同規(guī)模的青年公寓品牌共有 500 多個(gè)，包括專業(yè)化的長(zhǎng)租公寓公司（如自如、青客、蘑菇公寓、YOU+等）、開(kāi)發(fā)商和地產(chǎn)代理商（如萬(wàn)科、招商蛇口、世聯(lián)行）、酒店集團(tuán)（如華住酒店集團(tuán)推出城家公寓、如家酒店集團(tuán)推出逗號(hào)公寓、住友酒店集團(tuán)推出漫果公寓等）、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)（如 58 同城、途家網(wǎng)、趕集網(wǎng)等）對(duì)這一領(lǐng)域均已展開(kāi)布局。青年租賃式公寓行業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。

    根據(jù)智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國(guó)青年公寓行業(yè)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研及投資方向研究報(bào)告》顯示：2019年我國(guó)青年公寓行業(yè)供應(yīng)量約444萬(wàn)套，同比2018年的354萬(wàn)套增長(zhǎng)了25.42%，近幾年我國(guó)青年公寓行業(yè)供應(yīng)量約444萬(wàn)套及其增長(zhǎng)速度情況如下圖所示：

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    2019年我國(guó)青年公寓出租總量為400萬(wàn)套，其中低端青年公寓出租數(shù)量為300萬(wàn)套，中高端公寓出租數(shù)量為100萬(wàn)套。

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    2019年我國(guó)青年公寓租金規(guī)模為1297.2億元，其中低端青年公寓租金規(guī)模為727.2億元，中高端公寓租金規(guī)模為570.0億元。

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    青年公寓行業(yè)的市場(chǎng)前景分析

    1、國(guó)家相關(guān)政策支持

    發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是我國(guó)構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的核心內(nèi)容之一。整體來(lái)看，2019年中央層面發(fā)布政策仍以確定基調(diào)，支持、鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展為主，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的大方向十分明確，尤其2019年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“大力發(fā)展租賃住房”確立為2020年要抓好的重點(diǎn)工作之一。

住房租賃相關(guān)政策

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    中央層面出臺(tái)的相關(guān)政策表明了未來(lái)將大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的大方向，未來(lái)青年公寓市場(chǎng)仍大有可為。

    2、資本市場(chǎng)及互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的助推

    青年公寓行業(yè)作為近幾年來(lái)的一個(gè)投資熱點(diǎn)，吸引了大量來(lái)自資本市場(chǎng)的關(guān)注。 2015 年以來(lái)，已有多個(gè)公寓企業(yè)獲得了資本市場(chǎng)的資金供給，成功推動(dòng)了企業(yè)的發(fā)展。青年公寓行業(yè)集中度整體偏低，正處于搶占市場(chǎng)份額的階段。隨著青年公寓行業(yè)加速整合，有潛力突破行業(yè)壁壘、成為龍頭企業(yè)的青年公寓運(yùn)營(yíng)商將會(huì)得到資本市場(chǎng)更為密集的關(guān)注?；ヂ?lián)網(wǎng)的發(fā)展助推青年公寓企業(yè)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理能力。

    3、有利的市場(chǎng)大環(huán)境

    從需求層面來(lái)看，我國(guó)持續(xù)走高的房?jī)r(jià)、兩個(gè)多億的流動(dòng)人口數(shù)量、不斷擴(kuò)大的高校畢業(yè)生規(guī)模，以及年輕一代對(duì)于高品質(zhì)住房環(huán)境的追求，均使得我國(guó)青年公寓市場(chǎng)需求強(qiáng)勁。從供給層面來(lái)看，我國(guó)存量房的數(shù)量巨大，房屋空置率較高，空置的房源流向房屋租賃市場(chǎng)，為青年公寓的持續(xù)運(yùn)營(yíng)及擴(kuò)張?zhí)峁┝顺渥愕姆吭础Ｒ虼?，我?guó)房屋租賃市場(chǎng)目前的大環(huán)境非常適合青年公寓企業(yè)的發(fā)展和壯大。青年公寓將大量低利用率的社會(huì)存量房與租戶需求相連接，顯著提升社會(huì)存量房使用效率。青年公寓行業(yè)不僅可以吸引資金投資、提高閑置房屋利用率、盤活無(wú)法交易的土地資源，同時(shí)還能夠解決城市住房緊張問(wèn)題，受到供需雙方的青睞。預(yù)計(jì)到2026年我國(guó)青年公寓行業(yè)供應(yīng)量將增長(zhǎng)至1060萬(wàn)套。

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