2019年全球REITs行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模分析：全球REITs市值達(dá)到2.09萬(wàn)億美元[圖]

    REITs于1960年起源于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨后拓展至不同行業(yè)和不同國(guó)家及地區(qū)，當(dāng)前在美國(guó)、日本、澳大利亞等發(fā)達(dá)地區(qū)以及泰國(guó)、印度等新興市場(chǎng)均得到快速發(fā)展。全球REITs市值在2002-2019年間從2312億美元增長(zhǎng)至2.09萬(wàn)億美元，CAGR達(dá)13.8%。

全球主要REITs市場(chǎng)

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

2003-2019年全球REITs市值規(guī)模

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    將全球市場(chǎng)劃分為美國(guó)、亞太、歐洲、泛拉美（含加拿大）、泛非洲（含中東），截至2019年市場(chǎng)規(guī)模分別為1.33萬(wàn)億、3940億、2467億、895億、292億美元。2011-2019年全球RETIs市值從7900億美元大幅增長(zhǎng)164%至2.09萬(wàn)億美元，同期美國(guó)、亞太、歐洲、泛拉美、泛非洲市場(chǎng)漲幅分別為195%、175%、86%、95%、68%，，漲幅與市值規(guī)模大致呈現(xiàn)正相關(guān)性，判斷市場(chǎng)逐步顯露馬太效應(yīng)，即在應(yīng)用越成熟的市場(chǎng)，REITs模式越得到社會(huì)認(rèn)可，從而進(jìn)一步獲得政策推動(dòng)、新產(chǎn)品上市和估值提升。

2011-2019年全球REITs市值變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

2002-2019年其余市場(chǎng)REITs規(guī)模（億美元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    在發(fā)源地美國(guó)市場(chǎng)，REITs市值在1971-2019年間亦從15億美元增長(zhǎng)至1.33萬(wàn)億美元，CAGR達(dá)15.2%。主要原因系REITs模式本身具備稅收優(yōu)惠、底層資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定、高分紅等多重優(yōu)勢(shì)，能夠有效盤(pán)活優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，因此在各大市場(chǎng)具有較強(qiáng)生命力，受資本市場(chǎng)認(rèn)可度亦得以提升。

1971-2019年美國(guó)REITs規(guī)模（億美元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    截至2020年3月31日，在美國(guó)上市的REITs市值共計(jì)9931億美元，持有相關(guān)物業(yè)價(jià)值約2萬(wàn)億美元。其中，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市值占比最大，目前占18.96%，市值1883億美元。

美國(guó)上市REITs市值情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

美國(guó)上市REITs市值分布

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式及發(fā)展前景展望報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：2019年全球有十三個(gè)市場(chǎng)市值規(guī)模超百億，分別為美國(guó)（1.33萬(wàn)億，單位美元，下同）、日本（1514億）、澳大利亞（1006億）、英國(guó)（906億）、法國(guó)（871億）、新加坡（739億）、加拿大（680億）、中國(guó)香港（371億）、西班牙（259億）、南非（243億）、比利時(shí)（206億）、墨西哥（202億）、泰國(guó)（105億），其中美國(guó)份額高達(dá)63.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先其他市場(chǎng)；

2019年REITs規(guī)模百億美元梯隊(duì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    除美國(guó)外，其他頭部市場(chǎng)亦呈現(xiàn)良好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，亞太區(qū)域表現(xiàn)尤其亮眼。西班牙、墨西哥、泰國(guó)等新興市場(chǎng)發(fā)展迅猛。（1）亞太市場(chǎng)上，2011-2019年間日本、澳大利亞、新加坡、中國(guó)香港、泰國(guó)REITs市值從382億、561億、235億、160億、9億美元，分別增長(zhǎng)至1514億、1006億、739億、371億、105億美元，增幅分別達(dá)到296%、79%、214%、132%、1062%，日本及澳大利亞規(guī)模迅速擴(kuò)張至全球第二、第三，是拉動(dòng)亞太整體規(guī)模的主要力量；（2）在其他市場(chǎng)上，2011-2019年間英國(guó)、法國(guó)、加拿大、西班牙、南非、比利時(shí)、墨西哥市值分別從381億、706億、445億、7億、170億、69億、7億美元增長(zhǎng)至906億、871億、680億、259億、243億、206億、202億，漲幅分別為138%、23%、53%、3772%、43%、200%、2691%。西班牙、墨西哥、泰國(guó)等新興市場(chǎng)規(guī)模從個(gè)位數(shù)快速增長(zhǎng)至躋身百億梯隊(duì)，發(fā)展較為迅猛。

亞太頭部市場(chǎng)2011-2019年市值（億美元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

其他頭部市場(chǎng)2011-2019年市值（億美元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    歐洲REITs市場(chǎng)起步較早，充分借鑒美國(guó)模式。當(dāng)前規(guī)模約2467億美元，包括8個(gè)主要市場(chǎng)，其中英法兩國(guó)均接近千億級(jí)規(guī)模。荷蘭于1969年即推出了REITs類似制度，在美國(guó)市場(chǎng)于1990s繁榮發(fā)展時(shí)，歐洲各國(guó)借鑒美國(guó)模式、加大在本市場(chǎng)推廣力度。2019年英國(guó)、法國(guó)、西班牙、比利時(shí)、德國(guó)、土耳其、荷蘭、希臘市場(chǎng)規(guī)模分別為906億、871億、259億、206億、66億、41億、24億、20億美元。

    2011-2019年歐洲REITs市場(chǎng)規(guī)模從1326億美元增長(zhǎng)86%至2467億美元，其中英國(guó)、法國(guó)頭部市場(chǎng)增幅分別為138%、23%，法國(guó)2018年以來(lái)REITs數(shù)量及規(guī)模略有下滑，判斷系規(guī)模較大的WFD和UL退市所致。西班牙較早推出首只REITs，其2006年市值達(dá)到約92億美元，但單個(gè)產(chǎn)品應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力有限，2011年萎縮至7億美元，近年來(lái)西班牙快速推出上市REITs，2019年REITs數(shù)量及市值分別增長(zhǎng)至68個(gè)、259億美元，復(fù)蘇顯著。

歐洲主要市場(chǎng)2002-2019年REITs規(guī)模變化（億美元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    2019年泛拉美REITs市場(chǎng)規(guī)模約895億美元，包括加拿大、墨西哥兩大主要市場(chǎng)。2019年加拿大、墨西哥、巴西市場(chǎng)規(guī)模分別為680億、202億、6億美元。加拿大1993年即啟動(dòng)REITs市場(chǎng)，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較為豐富，2019年REITs數(shù)量達(dá)到42只，市值規(guī)模位列全球第7位。

泛拉美主要市場(chǎng)2011-2019年規(guī)模（億美元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    2019年泛非洲REITs市場(chǎng)規(guī)模約292億美元，以南非市場(chǎng)為主。2019年南非、沙特、以色列、阿聯(lián)酋市場(chǎng)規(guī)模分別為243億、40億、4億、3億美元。南非市場(chǎng)起步較早，于2009年市值規(guī)模即達(dá)到119億美元，在2012年正式引入REITs管理機(jī)制進(jìn)行金融監(jiān)管，2019年REITs數(shù)量達(dá)到39只，市值規(guī)模位列全球第10位。

泛非洲主要市場(chǎng)2011-2019年規(guī)模（億美元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理