2018-2019年中國(guó)非住宅物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展概況及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)[圖]

    受益于城鎮(zhèn)化率提升、人口總量高，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)料將呈現(xiàn)空間大、增速高的局面，并且目前行業(yè)龍頭市占率較低，CR10 僅11.2%，行業(yè)格局較分散。

    2000-2018 年，我國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓新開(kāi)工面積分別平均占比 11.5%、3.0%，竣工面積分別平均占比 10.6%、2.9%； 2018 年全國(guó)物業(yè)管理面積中，商業(yè)、辦公分別占比 6.0%、7.1%，相對(duì)住宅物業(yè)管理，認(rèn)為商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)及機(jī)構(gòu)類(lèi)物業(yè)等非住宅物業(yè)管理同樣潛力巨大，并格局更為分散。

房屋新開(kāi)工面積及同比

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研及投資前景展望報(bào)告》

房屋竣工面積及同比

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新開(kāi)工面積各業(yè)態(tài)占比

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竣工面積各業(yè)態(tài)占比

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商業(yè)及辦公樓新開(kāi)工面積占比

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商業(yè)及辦公樓竣工面積占比

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各業(yè)態(tài)物業(yè)管理面積占比

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百?gòu)?qiáng)企業(yè)分業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)單價(jià)

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    2015 年，全國(guó)住宅存量 228 億平米，物業(yè)管理面積 175 億平米，并按 2014-2018 年住宅物業(yè)管理面積占比平均約 71.4%， 2018 年我國(guó)物業(yè)管理面積達(dá) 219 億平米，其中，住宅、商業(yè)、辦公、其他物業(yè)分別達(dá) 156、14、16、30 億平；2020 年，全國(guó)物業(yè)管理面積將達(dá)到 248 億平米，較 2018 年+13.4%，對(duì)應(yīng)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入規(guī)模為 11,117 億元，較 2018 年+18.0%；其中住宅、非住宅物業(yè)管理面積將分別為 177、71 億平米；2030 年，全國(guó)物業(yè)管理面積將達(dá)到 395 億平米，較 2018 年+80.6%，對(duì)應(yīng)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入規(guī)模為 21,578 億元，較 2018 年+129.1%；其中住宅、非住宅物業(yè)管理面積將分別為 282、113 億平米。

    2014-2018 年全國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、其他物業(yè)管理面積平均占比分別為71.4%、6.2%、8.5%、13.9%，短期來(lái)看，假設(shè)各業(yè)態(tài)面積占比維持不變，估算 2020 年住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、其他物業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入規(guī)模將分別為 5,277、1,428、2,189、2,223 億元；中長(zhǎng)期來(lái)看，估算 2030年全國(guó)住宅物業(yè)、商辦物業(yè)、辦公物業(yè)、其他物業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入規(guī)模將分別為 10,243、2,771、4,249、4,316億元。

2015-2030年全國(guó)物業(yè)管理面積及基礎(chǔ)物業(yè)收入預(yù)測(cè)

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    估算 2018 年全國(guó)物管面積為 219 億平、對(duì)應(yīng)基礎(chǔ)服務(wù)收入規(guī)模為 0.94 萬(wàn)億元，預(yù)計(jì) 2030 年將分別達(dá) 395 億平、2.2 萬(wàn)億元，較 18 年分別+81%、+129%，CAGR 分別為+5.1%、+7.2%；其中，住宅、非住宅管理面積將分別為 282、113 億平，分別較 18 年+81%、+81%，CAGR 分別為+5.1%、+5.1%，對(duì)應(yīng)基礎(chǔ)服務(wù)收入規(guī)模將分別為 1.0、1.1 萬(wàn)億元，分別較 18 年+129%、+129%，CAGR 分別為+7.2%、+7.2%。

全國(guó)住宅管理面積預(yù)測(cè)及同比

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全國(guó)非住宅管理面積預(yù)測(cè)及同比

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全國(guó)住宅物管基礎(chǔ)收入預(yù)測(cè)及同比

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全國(guó)非住宅物管基礎(chǔ)收入預(yù)測(cè)及同比

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    一、非住宅物業(yè)：消費(fèi)升級(jí)望推動(dòng)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心需求增長(zhǎng)，三產(chǎn)占比提升或推動(dòng)辦公樓需求釋放

    （一）商業(yè)物業(yè)：存量過(guò)剩一定程度源于結(jié)構(gòu)問(wèn)題，中產(chǎn)爆發(fā)、消費(fèi)升級(jí)，狹義購(gòu)物中心或潛力巨大

    1、存量情況：15 年起新開(kāi)工持續(xù)為負(fù)，一定程度反映類(lèi)住宅過(guò)剩，品質(zhì)型購(gòu)物中心仍有提升空間

    2018 年，我國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積 2.0 億平米，同比-2.0%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積 1.1 億平米，同比-11.1%。新開(kāi)工同比自 2014 年起持續(xù)為負(fù)，竣工面積同比也相應(yīng)呈下行趨勢(shì)，一定程度上說(shuō)明我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的確存在過(guò)剩情況。但需要注意的是，統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)為廣義的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場(chǎng)所、浴室，以及銀行、證券等營(yíng)業(yè)性的有建筑物實(shí)物存在的經(jīng)營(yíng)交易場(chǎng)所。

    這部分?jǐn)?shù)據(jù)持續(xù)偏弱狀態(tài)一定程度反映了類(lèi)住宅（公寓等）的情況，而狹義的商業(yè)地產(chǎn)（大型購(gòu)物中心等）需求或仍有提升空間，源于消費(fèi)能力的提升疊加消費(fèi)意愿的切換。

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積及同比

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商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積及同比

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    2、消費(fèi)能力：人均可支配收入提升，中產(chǎn)占比增長(zhǎng)，居民消費(fèi)能力提升

    2018 年，我國(guó) GDP 同比+6.6%。其中，三產(chǎn) GDP 現(xiàn)價(jià)占比為 52.2%，較 2017 年+0.3pct。經(jīng)濟(jì)逐步向三產(chǎn)傾斜，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由重工業(yè)主導(dǎo)向三產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

    2018 年，全國(guó)居民人均可支配收入 28,228 元，同比+6.5%。同時(shí)，我國(guó)中產(chǎn)階級(jí)在過(guò)去 20 年出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，2000 年，中產(chǎn)階級(jí)占比中國(guó)城鎮(zhèn)家庭僅 4%，2012 年占比迅速提升至 68%，并且預(yù)計(jì)到 2022 年，中產(chǎn)階級(jí)占比將進(jìn)一步提升至 75%。2018 年，我國(guó)人均 GDP 達(dá) 9,771 美元，同比+12%。隨著我國(guó)人均可支配收入、中產(chǎn)階級(jí)占比、人均 GDP 的持續(xù)提升，我國(guó)消費(fèi)能力仍處于持續(xù)提升階段，對(duì)應(yīng)商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)需求也在提升，而商業(yè)物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，理應(yīng)受益消費(fèi)升級(jí)紅利。

GDP第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)占比

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全國(guó)居民人均可支配收入及同比

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我國(guó)城鎮(zhèn)及農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)

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    3、消費(fèi)意愿：社零穩(wěn)步提升，人均購(gòu)物中心面積仍有較大空間，潛在消費(fèi)升級(jí)需求大

    需求來(lái)看，2019 年前三季度，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 29.7 萬(wàn)億元，同比+8.2%。隨著減稅降費(fèi)、“放管服”改革、發(fā)展流通促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)等政策措施的進(jìn)一步貫徹落實(shí)，預(yù)計(jì)后期消費(fèi)將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，80、90 后逐步成為消費(fèi)主力，消費(fèi)意愿相對(duì)更強(qiáng)。供給來(lái)看， 2018 年，我國(guó)一二三四線城市 3 萬(wàn)平米以上購(gòu)物中心總存量達(dá) 35,496.8 萬(wàn)方，同比+15.5%，對(duì)應(yīng)人均品質(zhì)型購(gòu)物中心 GFA 為 0.25 平米，按美國(guó) 3 萬(wàn)平米以上購(gòu)物中心占比 68%估算，2018 年末我國(guó)包含 3 萬(wàn)平米以下的購(gòu)物中心總存量約 52,330 萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)我國(guó)人均購(gòu)物中心 GFA 為 0.38 平米，而對(duì)比 2010 年美國(guó) 3 萬(wàn)平米以上人均購(gòu)物中心 GLA2.2 平米、包含 3 萬(wàn)平米以下人均購(gòu)物中心 GLA3.2 平米，仍有較大空間。此外，考慮到建筑面積（GFA）=套內(nèi)面積（GLA）+公攤面積，GFA 口徑較 GLA 更大，因而我國(guó)人均 GLA 較美國(guó)空間更大。

    隨著經(jīng)濟(jì)向第三產(chǎn)業(yè)傾斜、中產(chǎn)階級(jí)占比、人均可支配收入、人均 GDP 的提升，居民消費(fèi)能力逐步提升；同時(shí)，隨著人口結(jié)構(gòu)變化，80、90 后逐步成為消費(fèi)主力，居民的消費(fèi)觀念也將在一定程度上發(fā)生變化，并綜合推動(dòng)我國(guó)消費(fèi)升級(jí)。消費(fèi)升級(jí)背景下，尤其對(duì)于商業(yè)物業(yè)的需求日益增長(zhǎng)，也將一定程度上推動(dòng)商業(yè)物管發(fā)展。

中國(guó) vs 美國(guó)人均購(gòu)物中心面積

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我國(guó)購(gòu)物中心存量及同比

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我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額及同比

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2018 年主流一二線城市人均可支配收入及同比

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2019年前9月主流一二線城市社零總額及同比

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    （二）辦公物業(yè)：城鎮(zhèn)化推動(dòng)三產(chǎn)就業(yè)人員占比提升、人均辦公面積趨向國(guó)際化，推動(dòng)辦公物業(yè)發(fā)展

    1、存量改善：新開(kāi)工、竣工低位，銷(xiāo)售不弱，辦公樓存量過(guò)剩情況有所改善，品質(zhì)辦公樓仍有潛在需求

    2016-2018 年，辦公樓銷(xiāo)售面積同比增速分別為 31%、24%、-8%；新開(kāi)工面積同比增速分別為-2%、-4%、-1%；竣工面積同比增速分別為 6%、10%、-3%，銷(xiāo)售情況好于新開(kāi)工和竣工，截至 2019 年 9 月末，商品房辦公樓待售面積 3,671 萬(wàn)方，同比+3.5%，同比增速自 2015 年中開(kāi)始持續(xù)放緩，而去化月數(shù)也由 2015 年的高點(diǎn) 19 個(gè)月下行至目前 12.7 個(gè)月，表明辦公樓存量過(guò)剩情況有所改善。同樣，認(rèn)為辦公樓過(guò)程也存在結(jié)構(gòu)差異，品質(zhì)辦公樓的需求或仍處于提升中，源于第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比提升，以及人均辦公面積的提升。

辦公樓新開(kāi)工面積及同比

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辦公樓竣工面積及同比

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辦公樓銷(xiāo)售面積及同比

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辦公樓待售面積及同比

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辦公樓待售面積及去化月數(shù)

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    對(duì)比國(guó)內(nèi)外主流城市， 1990 年，紐約、洛杉磯、芝加哥、舊金山辦公樓存量面積分別達(dá) 4,275、1027、1371、493 萬(wàn)平米，2000 年，城市就業(yè)人口分別為 802、370、290、78 萬(wàn)人，估算人均辦公面積分別為 5.33、2.77、4.73、6.34 平米； 2018 年，北京、上海、廣州、深圳、香港五個(gè)城市平均人均辦公面積 2.56 平米，南京、成都、杭州、武漢四個(gè)城市平均人均辦公面積僅 1.35 平米，較海外城市仍有較大空間。

國(guó)內(nèi)外主流城市辦公樓存量及就業(yè)人數(shù)情況

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    2、需求釋放：第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比提升，人均辦公面積趨向國(guó)際化，推動(dòng)辦公物業(yè)發(fā)展

    1）18 年我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比 46%，海外 7 國(guó)平均占比 76%，城鎮(zhèn)化率提升有望推動(dòng)其提升

    截至 2018 年末，我國(guó)就業(yè)人數(shù)達(dá) 7.76 億人，其中，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比 46.3%，同比+1.4pct；2018 年，美國(guó)、韓國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、日本、新加坡、英國(guó) 7 國(guó)平均第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比達(dá) 76.3%，我國(guó)與海外相比仍有較大提升空間。隨著城市人口的持續(xù)流入，服務(wù)業(yè)的就業(yè)需求將逐步提升，因此第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比提升，與城鎮(zhèn)化率提升有較強(qiáng)相關(guān)性，而隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率提升的進(jìn)程，也有望出現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比的快速提升。

我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比持續(xù)提升

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各國(guó)第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比情況

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中國(guó)城鎮(zhèn)化率 vs 第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)占比

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    2）估算我國(guó)三產(chǎn)人均品質(zhì)型辦公面積 2.8 平米，較海外仍有提升空間

    目前我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員人均品質(zhì)型辦公面積約 2.8 平米，對(duì)比美國(guó)、日本分別為 11.2 平米、6.6 平米，仍有較大空間?？紤]到我國(guó)城鎮(zhèn)化率仍處于提升階段，并且隨著第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比提升、人均辦公面積趨向國(guó)際化，有望推動(dòng)我國(guó)存量辦公樓面積的進(jìn)一步提升，并推動(dòng)辦公物業(yè)管理的需求相應(yīng)提升。

各國(guó)第三產(chǎn)業(yè)人均辦公面積情況

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    二、非住宅物管：重定價(jià)賦予盈利能力更強(qiáng)、或呈現(xiàn)更高集中度、孕育優(yōu)秀品牌有望替代海外物管

    （一）盈利能力：短期住宅靠新盤(pán)疊加，非住宅重定價(jià)能力更強(qiáng)，長(zhǎng)期看人均效能提升、增值服務(wù)爆發(fā)

    1、住宅物管：成本端驅(qū)動(dòng)，短期依靠新交付項(xiàng)目占比提升對(duì)沖，長(zhǎng)期靠社區(qū)增值服務(wù)高毛利平滑

    2018 年百?gòu)?qiáng)物管公司經(jīng)營(yíng)成本中，人工成本占比 57.8%，是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)成本的最大組成部分。而受到每年人工工資上調(diào)的影響，人工成本也相應(yīng)逐年剛性上漲，但現(xiàn)階段住宅物管的收費(fèi)單價(jià)較難每年進(jìn)行提升，因此理論上來(lái)說(shuō)，不考慮增值服務(wù)的情況下，單個(gè)存量住宅項(xiàng)目的利潤(rùn)率會(huì)隨時(shí)間推移而逐步下行。

    降本：一方面，2014 年，百?gòu)?qiáng)物管公司人均管理面積僅 3,273 萬(wàn)方；2017 年，人均管理面積提升至 5,913 萬(wàn)方，2018 年估算超 6,600 萬(wàn)方。2018 年，營(yíng)業(yè)成本率 76.4%，較 2017 年下降 1.3pct，2015-2018 年呈逐年下降的趨勢(shì)，因此人均效能的提升一定程度上對(duì)沖了存量項(xiàng)目毛利率下行的趨勢(shì)。

    增收：另一方面，1）短期來(lái)看，2016-2018 年的銷(xiāo)售高峰期預(yù)示 2019-2021 年為竣工交付的高峰期，這會(huì)推動(dòng)未來(lái) 3 年主流物管公司的管理面積中新盤(pán)（新交付 5 年內(nèi)項(xiàng)目）占比逐步提升，從而短期對(duì)沖存量項(xiàng)目毛利率下降的趨勢(shì)，甚至部分物管公司由于新盤(pán)占比的快速提升有望帶動(dòng)整體毛利率的進(jìn)一步上升；2）而長(zhǎng)期來(lái)看，由于邊際人工成本的小幅提升可帶來(lái)大量增值收入，通常園區(qū)增值服務(wù)的毛利率遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)服務(wù)，未來(lái)依靠園區(qū)增值服務(wù)進(jìn)行流量變現(xiàn)也有望維持中長(zhǎng)期毛利率的穩(wěn)定。

百?gòu)?qiáng)人均管理面積及同比

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百?gòu)?qiáng)經(jīng)營(yíng)成本及營(yíng)業(yè)成本率

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百?gòu)?qiáng)物業(yè)營(yíng)業(yè)成本構(gòu)成情況

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    2、非住宅物管：收入端驅(qū)動(dòng)，單一大業(yè)主提價(jià)相對(duì)容易，核心在于重定價(jià)能力較強(qiáng)，毛利率或更為穩(wěn)定

    單價(jià)方面，2018 年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)全國(guó)平均物業(yè)費(fèi)單價(jià)為 4.22 元/平米/月；其中，辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別達(dá) 7.84 元/平米/月、7.01 元/平米/月；住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)為 2.25 元/平米/月；機(jī)構(gòu)類(lèi)物業(yè)方面，公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)和其他類(lèi)型物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別為 3.72 元/平米/月、3.61 元/平米/月、3.58 元/平米/月、6.84 元/平米/月和 5.92 元/平米/月。分業(yè)態(tài)來(lái)看，商辦、機(jī)構(gòu)類(lèi)物業(yè)費(fèi)單價(jià)較住宅更高，隱含其盈利能力或更強(qiáng)。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)分業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)單價(jià)

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CBRE調(diào)整后凈利率

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