10月房貸利率小幅震蕩，房貸新政執(zhí)行仍需時(shí)間

    10月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.52%，已連續(xù)5個(gè)月小幅上升。2019年10月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.52%，相當(dāng)于相應(yīng)期限LPR水平加點(diǎn)67BP，環(huán)比微升0.01個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.19個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)5個(gè)月小幅上升。10月房貸利率水平延續(xù)了前四個(gè)月的上行趨勢(shì)，但上行幅度有所減緩，下行的城市數(shù)量有所增加。

    10月房貸利率小幅震蕩
    全國(guó)首套房貸平均利率不僅與市場(chǎng)利率有關(guān)，也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，2019年二季度以來(lái)，部分城市收緊了調(diào)控政策，5月份以來(lái)部分熱點(diǎn)城市首套房貸利率也紛紛上調(diào)，6月全國(guó)首套房貸平均利率一改此前連續(xù)6月下行的趨勢(shì)，年內(nèi)首次微升，此后4個(gè)月房貸利率持續(xù)小幅上升?？紤]到后續(xù)市場(chǎng)利率大概率會(huì)下行，首套房貸平均利率上行空間較為有限，若年內(nèi)5年期LPR沒(méi)有下調(diào)，預(yù)計(jì)全國(guó)首套房貸平均利率將橫盤(pán)小幅震蕩。

    從金融數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)銷(xiāo)售及價(jià)格的歷史走勢(shì)來(lái)看，有較高的一致性。10月份，房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境較上月小幅收緊。雖然近幾個(gè)月CPI逐漸走高，貨幣寬松的空間短期或暫時(shí)縮小，但隨著全球貨幣寬松預(yù)期強(qiáng)烈，中期來(lái)看我國(guó)金融環(huán)境整體上還將進(jìn)一步寬松。預(yù)計(jì)年內(nèi)或明年上半年有望見(jiàn)到本輪周期的全國(guó)商品房年初累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增速最低值;年內(nèi)百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅還將收窄，有可能進(jìn)入負(fù)區(qū)間。

    綜合2019年數(shù)據(jù)，沈昕進(jìn)一步指出，今年1月份M1同比增速創(chuàng)2011年以來(lái)的最低點(diǎn)0.4%，2019年2月開(kāi)始震蕩上行，目前來(lái)看本輪周期的最低點(diǎn)大概率已經(jīng)見(jiàn)到。從百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅的絕對(duì)值來(lái)看，前兩輪調(diào)整均進(jìn)入負(fù)區(qū)間，而目前仍在正區(qū)間。“預(yù)計(jì)年內(nèi)同比漲幅還將收窄，大概率會(huì)進(jìn)入負(fù)區(qū)間。從歷史走勢(shì)來(lái)看，2019年年內(nèi)或明年上半年有望見(jiàn)到本輪周期百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅的階段性低點(diǎn)”。

    房貸新政全線執(zhí)行仍需時(shí)間
    自進(jìn)入10月份以來(lái)，LPR房貸新政陸續(xù)在全國(guó)各重點(diǎn)城市鋪展開(kāi)，但全線執(zhí)行仍然需要更多的時(shí)間。目前，一線城市中，除了個(gè)別銀行之外，幾乎全部執(zhí)行了新的房貸定價(jià)方式。二線城市中，多數(shù)熱點(diǎn)城市例如天津、青島、無(wú)錫、廈門(mén)等城市的多數(shù)銀行也開(kāi)始采用LPR對(duì)房貸利率進(jìn)行定價(jià)。

    此外，報(bào)告指出，雖然在房貸利率在換錨LPR之前有過(guò)渡期，但目前一線城市仍然尚未部署完畢，二三線城市則可能在利率調(diào)整和報(bào)價(jià)口徑等方面需要更長(zhǎng)的過(guò)渡時(shí)間。以LPR為基準(zhǔn)對(duì)房貸利率進(jìn)行定價(jià)則是為了更好地發(fā)揮市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容，新房貸利率水平也與我國(guó)當(dāng)前的利率水平相當(dāng)。

    利率作為影響購(gòu)房成本的因素被許多購(gòu)房者看重。對(duì)于房貸利率是漲是跌的猜測(cè)讓許多購(gòu)房者在“金九月”猶豫不決，市場(chǎng)則是出現(xiàn)了“看的多，買(mǎi)的少”的現(xiàn)象。“等等再買(mǎi)”成為了不少購(gòu)房者的保險(xiǎn)做法。

    雖然全國(guó)整體的房貸利率水平在LPR落地之后出現(xiàn)了上漲，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，LPR利率的調(diào)整并不會(huì)對(duì)按揭貸款的成本等產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。按照當(dāng)前的房貸利率進(jìn)行計(jì)算，百萬(wàn)房貸月供僅增加6元，對(duì)于購(gòu)房者未造成重大壓力。在房貸利率換錨LPR后，絕大多數(shù)的城市房貸利率都較之前略高出了0.1-0.2個(gè)百分點(diǎn)，其也代表了利率本身沒(méi)有下跌的可能。未來(lái)，房貸利率或出現(xiàn)微弱的上漲，但不會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成重大影響。