2019年中國新建住宅交房量預測：增速提升明顯，預示將成為竣工大年[圖]

    國家統計局統計的新房銷售面積包含現房與期房兩類，現房在銷售后即可驗收，期房從銷售到交房驗收一般跨越1.5-2.5年。家具市場需求主要受住宅交房量影響，為更好地掌握其市場動態(tài)，對新房交房面積進行建模預測，步驟如下：

    1、根據《第一財經》公布的城市排名，及國家統計局已有城市數據，將所有城市劃分為一線城市（北上廣深）、新一線城市（重慶、成都、杭州等15個）、二線城市（昆明、大連、廈門等30個）、三線城市（三亞、西寧等4個）、其余城市。通常情況下，越是前沿城市，其對住宅預售要求的施工完成度越高，動工到預售時間跨度就越長，導致預售到交房驗收時間跨度越短。因此假設期房從銷售到交房的平均周期分別為：一線城市16個月、新一線城市18個月、二線城市24個月、三線城市24個月、其它城市28個月。

    2、將城市對應的期房銷售面積滯后相應交房周期，再與當月現房銷售面積相加，得出該城市的當月交房面積。

    3、將所有城市交房面積匯總，得出全國交房面積及同比增速。

    新建住宅交房量同比增速預測

數據來源：公開資料整理

    相關報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國房地產開發(fā)行業(yè)市場運營態(tài)勢及未來發(fā)展趨勢報告》

    2018年新建住宅交房面積增速持續(xù)下滑，其中，期房交房面積增速于2019年4月探底，5月開始拐點上揚，2019年全年期房交房面積同比增速預計達17.4%，2020年1-3月將維持14.2%的高增長。頭部房企2019年計劃竣工面積高企。

    隨著地產集中度提升，頭部房企數據代表性增強。根據各公司年報數據，在已上市的龍頭地產企業(yè)中選取14家，統計其2016-2019年計劃與實際竣工面積。

    統計結果顯示，2017-2019年，14大龍頭地產商計劃竣工面積分別為9712、12323、17056萬平方米，同比增長2.7%、26.9%、38.4%，2019年增速提升明顯，預示將成為竣工大年。

    萬科地產當年預計竣工面積（萬平方米）

數據來源：公開資料整理

    保利地產當年預計竣工面積（萬平方米）

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    華夏幸福當年預計竣工面積（萬平方米）

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    富力地產當年預計竣工面積（萬平方米）

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    龍湖地產當年預計竣工面積（萬平方米）

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    招商蛇口當年預計竣工面積（萬平方米）

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新城控股當年預計竣工面積（萬平方米）

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    世茂房地產當年預計竣工面積（萬平方米）

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    金地集團當年預計竣工面積（萬平方米）

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    首開股份當年預計竣工面積（萬平方米）

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    路勁地產當年預計竣工面積（萬平方米）

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    遠洋集團當年預計竣工面積（萬平方米）

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    藍光發(fā)展當年預計竣工面積（萬平方米）

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    榮盛發(fā)展當年預計竣工面積（萬平方米）

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    全國大龍頭地產商當年預計竣工面積合計（萬平方米）

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    為驗證此數據預判行業(yè)的有效性進行了兩方面檢驗：

    1、計劃竣工面積與實際竣工面積的契合度。在上述列表的14家地產企業(yè)中，公告了實際竣工面積的有以下11家，2018年這11家企業(yè)的實際竣工面積占當年計劃竣工面積的98.8%，屬高度契合。剔除保利地產后，剩余10家企業(yè)2016-2018年的實際竣工面積占當年計劃竣工面積的比例分別為94.0%、104.5%、93.6%，契合度較高，表明用這些企業(yè)的2019年計劃竣工面積預判實際竣工面積有一定可靠性。

    2、14家企業(yè)對地產行業(yè)的代表性。據測算，2018年11大地產商實際竣工面積占全國住宅竣工面積的12.7%，假設該11大地產商實際竣工面積占14大地產商的份額等同于其計劃竣工面積的份額（69.1%），則2018年14大地產商的實際竣工面積占全國的17.9%，具有一定代表性。

11大龍頭地產商當年實際竣工面積（萬平方米）

數據來源：公開資料整理

    2019-2020年是交房大年的確定性較高，推動下游家居市場需求釋放，有望迎來拐點向上。其中，頭部房企的計劃竣工面積19年確定高增長，隨著精裝滲透的不斷提升，其精裝房供應商的增長今年也將維持高增速。

    2、2019年將成為分水嶺式的一年，全行業(yè)都將面對結構的調整，模式的變化，以及重新洗牌

    據行業(yè)預測，2019將是“痛苦”的一年。不單單體現在市場的蕭條上，更加重要的是在整體行業(yè)的變革中。毫無疑問，2019年將成為分水嶺式的一年，全行業(yè)都將面對結構的調整，模式的變化，以及重新洗牌。

    從行業(yè)的發(fā)展周期來看，家具行業(yè)已經進入了重要的轉折期，創(chuàng)新和變革已經成為必須，以不變應萬變的商業(yè)模式，已經無法應對市場的需要。